相続前であっても『今』約2,500坪売却しました。

不動産はご先祖さまからの大切な資産ですので、売却に慎重である、を支持します。しかし、何故(創業23年を超えていますが、)全く小粒の弊社が、この3年間に合計8,300㎡(約2,500坪。そのうち約1,200坪は駅歩3分以内の港北ニュータウンの土地)を成約させ得たのでしょうか。しかも、すべて、相続前の物件売却でした。勿論、弊社が不動産売買の「御用聞き」=プロで、実務に非常に詳しいことはあります。しかし、どの地主さまもしっかりとした長期計画に基づく相続対策をしていらっしゃる方ばかりですし、売却の最大の理由は2年半前の相続物件の売却の譲渡税の取得費加算額が次のように改悪されたからです。

<算式>
 その者の相続税額×([その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価格])/([その者の相続税の課税価格]+[その者の債務控除額]) =取得費に加算する相続税額

 従って相続後、相続物件を売却した時、2年半前までは相続税額のほぼ100%が取得費加算額となり、譲渡益ゼロでしたが、今は上の算式のように取得費加算額が大巾減ですので、譲渡税を支払う事態になりました。
今後、不動産価格が下落(『今』がピークで、今後、不動産業者・銀行の誰もが下落の予想)になりますので、8,300㎡を『今』売却するとなりました。
 また、相続後の納付期限である10ヶ月以内に売却することは、Kabでしたら100%大丈夫です。しかし最近では、売買が不得意な不動産会社に任せた結果、売却が10ヶ月も過ぎ、3年間に近くになり、結局延納利子税(現在年約4%)を4千万円も余分にお支払いになった地主さまもいらっしゃいます。
 お任せする不動産会社は賃貸管理の会社ではなく、不動産売買のプロの不動産会社を厳選されることをお勧めいたします。

アパートローンが第2のサブプライムローンとなりつつあります。

「相続税対策」として、アパート融資が「異形の膨張」でリスクが増している。アパートローンが過熱。家賃保証の期間・賃料の減額が約束と異なる、としてオーナーが裁判を提訴するケースが出ています。駅徒歩10分を超える賃貸物件は新たに建てるべきでない、がKabの意見です。むしろ『今』売却すべきです。

地域情報新聞「タウンニュース」に、北山田の記事がほぼ毎月掲載されています。山田富士公園“さくら祭り”も北山田防犯パトロールも掲載されています。
4/6(木)号では弊社代表鏑木がインタビューを受けました。記事は少し誇張がありますが、鏑木が最も言いたかったのは、「北山田のように安全・安心・きれいな街を築き上げれば、他の地域が地価下落、賃料下落となっても、北山田に住み続けたい人は減らず、賃料も下落しにくい」「新しい高速道路ができれば尚更よい」、「地価はピークで『今』売却の時」です。ちなみに弊社は、この意味で昨年に自社ビルを売却しております。

弊社は皆様の「御用聞き」です。

弊社の基本方針は「不動産の御用聞き」です。皆様の真に役に立つ不動産業を目指しております。
理論も勉強も怠りなく継続してはおりますが、何よりも「実務」に精通していることを最重要に努力しています。その意味で、何か不明なことがありますならば、不動産に関することは何でも聞いて下さい。「実務」の面からアドバイスさせていただきます(お電話でもメールでもOKです)。
最近、ご相談いただいた中で余りにも被害が大きい事案をお知らせいたします。
弊社は義憤を禁じ得ません。

①境界杭、それも市杭(一般の民杭の約2倍の大きさ)が抜かれていた事案
港北ニュータウン物件の売却を委任されました。法務局、横浜市役所建築事務所、道路局などで調査をしました。すると境界などで次の事実が判明しました。
・直径約15cmの市杭が(深さ、強度からして、ユンボとかで)抜かれていて、その隣接地に放置されていました。売主様に聞きますと隣接地所有者のAさんは、過去からも境界をごまかすと地元で言われているとのこと。
・反対側の隣地の本物件に隣接したところに、Bさんは建築確認を取得していない建物を建てている。つまり明らかな違反建築です。
・そのもう一つは、境界から20cmも越境してブロック塀をたてている。
余りに悪質な違法状況ですので、近隣の方々と話し合いをしながら関係当局の力も借りて解決していきます。

②売主様に無断で「建築条件付き売地」にしたので全く売却できず。
港北ニュータウンの地主様は相続物件売却を知り合いの不動産会社C社に頼みました。 しかし、半年経っても全く売却できませんでした。困り果ててある地主様の紹介で弊社に委任されました。弊社は最速で、生産緑地解除・現地売り出し、そして6組の買主様と売買契約を締結しました。10ヶ月で税の納付期限ギリギリで約5億円の残金決済・相続税納税をなしとげましした。C社がもたついた原因は、売主様に全く無断で「建築条件付き売地」としていたからです。

③相続税納付期限を過ぎ、3年間の譲渡所得税軽減特例(取得費の算入)期限がせまっても売却できず。
・ 緑区の地主様は被相続人の遺言で相続物件の売却を不動産会社Z社に専任で任せました。しかし、相続税納付期限も過ぎ、3年間の譲渡所得税(税率20%)軽減特例(相続税額の取得費算入)の期限が迫っても相続税約5.5億円のうち1億円しか成約しませんでした。弊社はこの危機状態を知りある大手ハウスメーカーの部長と弊社も「人生」をかけて、2ヵ月間で3億円一括を成約させ、残りの1.5億円分は弊社が直接購入しました。こうして譲渡所得税軽減特例3年期限前に、残りの4.5億円納税ができました。
 尚、計算しますと、この売却が遅れたことによる、延納の税額を計算しますと、延納利子税割合3.6%×4.5億円×2年6ヶ月=4,050万円です。
 この地主様は次の相続(税額約5億円)の時は、最初から弊社に委任され、納付期限2ヶ月前に売却完了となりました。

市杭(民杭よりも太い)が抜かれるなどの悪質な違法

1-4142-4143-4144-414

弊社が売却を頼まれた物件(更地)は次のような違法、それも悪意のある違法に取り囲まれている、ことがはっきり判明しました。課税額に影響があるので先ず税務当局と話し合っています。

①市杭が抜かれています。
 市杭は民杭よりも太く、大きいです。人力でなく、ユンボなどで抜かれた、と思います。
②この建物は建築確認のないもの、つまり完全な違法建築物です。これほどの悪質な建築基準法違反は最近見たことがありません。
③この境界杭(民杭)から左に約20cmのところが隣地との境界です。ブロック塀は完全に越境しています。約20cm越境とはかなり悪質です。

相続前のマンション用地北山田駅前4物件成約

① 出光佐三さんの生涯を描いた映画「海賊と呼ばれた男」を見ました。人間愛に満ち満ちた、そして「公」とも「大英帝国」とも、「石油メジャー」とも一歩も退かず、その方針を実現してきた生涯に何回も感動しました。大学卒業後、Kabは「石油メジャー」で働いていましたので、他人事とは思えませんでした。

② さて、弊社は、今回(昨年8月~今年1月)、北山田駅前「近隣商業地域、容積率400%」の土  地4物件(いずれも相続前)の売買を成約させました。そのうちお二人の売主様は不動産会社{宅建番号(10)と(12)ですからこの道40~50年の}大々ベテラン社長様でした。他のお二人はこの地の大地主様でした。いずれも相続後(譲渡税の一部軽減あり)よりは、相続前の『今』売却を選択されました。4人の方すべて、駅近の賃貸物件を所有し、堅実な経営をなさっていらっしゃいます。2020年の東京オリンピック後の地価動向(下落の一途と4人の地主様は予測)を考えた時、将来の相続後売却は止めて、『今』売却すべきと決断し、弊社の仲介で売却されました。

③ 2017年1/28号「週刊東洋経済」で「持ち家が危ない」、「マイホームが負動産になる」として今後の不動産の動向を特集していました。その見出しだけを羅列しますと、「2033年には空き家率が30%超へ」、「東京圏こそ将来が危ない」、「マンションの悩み:建て替えの幻想、資金問題で合意が困難」、「超高層マンションは廃墟化する」です。1/19付日本経済新聞の「日銀ウオッチ」には「物価目標に貸家急増の影」として「デフレ脱却を目指す日銀にとって悩みのタネがまた一つ増えたようだ。節税対策もあり、アパートなどの貸家が急増している。」「賃貸物件の入居率は・・・低下しつつある。(東京)」です。賃貸物件の供給過剰問題が新聞記事(つまり社会問題のレベル)を超えて日銀(つまり国家財政)のレベルになっています。都筑区と言えども、駅徒歩10分以上の賃貸物件は新たには作るべきではない、と弊社は敢えて申し上げます。

北山田駅前成約事例

みつや不動産は、創立以来の基本方針である 不動産の「御用聞き」に徹します。

① 一昨年に大幅な戦略変更しました。
一昨年にみつや不動産は大巾な戦略変更しました。おかげさまで着実に結果をだせています。皆様、大変にありごとうございます。今後も皆様の「御用聞き」として進んでまいります。
弊社は今期第23期(平成28年9月末日締め)売上高1億円強でしたが、総資本利益率は上昇しました。一昨年の戦略変更で、売買土地等の分譲事業は一切やめて、売買の仲介(言わば不動産の「御用聞き」)に徹する、に戻しました。3年前の第20期では年間7億4千5百万円の売上げ(そのうち75%は土地購入→分譲事業)でしたから、今期第23期の売上高は約80%下落です。しかし経費(含開発費用・解体費用・測量費用等)は9千9百万円⇒3千5百万円と65%削減させることができ、その結果みつや不動産の利益率はしっかりと上昇しました。
② 相続前の『今』売却を決断されました。
その実際の一つが北山田駅前のマンション用地計383坪の売買の成功です。売主さまお三人はどなたも賃貸マンション等が好調でお金もゆとりがある大地主さまでした。しかし弊社からの確実・高価格・好条件の提案(大手マンション分譲開発会社と弊社とのギリギリの厳しい交渉により、もたらされた好条件に基づく提案)を受諾していただき、地主さまお三人は『相続後に売却』の方針をやめて、『今』売却するとなりました。
不動産業者のみならず、ほとんどの地主さまが異口同音に2020年東京オリンピック後は少子高齢化となり、不動産は長期低迷の時代となると言われます。しかも5年後に生産緑地の満期30年がきます。
また、たまプラーザ駅前の東急デパートの直ぐ裏の旧日本生命社宅は解体工事がちょうど終わりました。駅歩3~5分の広大な土地(容積率150%、200%)が分譲マンションにかわります。駅近の人気地区にマンション大量供給となります。
③ みつや不動産はリーマンショック後に土地分譲事業、しかし今後「御用聞き」に戻します。
「強いアメリカ」を基本政策とするロナルド・レーガン第40代大統領(共和党1981年~1989年)以後、弊社はその政策に「無理」があると見ていました。特にジョージ・W・ブッシュ(息子)第43代大統領となった2001年からは「アメリカは高転びする」と分析して、不動産購入はせずに売買の仲介に徹していました。案の定、2008年(平成20年)にリーマンショックが起こり、不動産は暴落しました。そしてみつや不動産は2009年(平成21年)から不動産購入・分譲事業にその方針の軸足を移しました。年間2億円(平成21年)⇒6億円(平成23年)⇒7億円(平成25年)と売上げを伸ばしました。一昨年に原油価格が1バーレル100ドル超→40ドルに大巾下落した事態を弊社は世界経済の「潮目が変わった」と判断しました。以来、軸足をもともとの売買仲介=不動産の「御用聞き」に戻しました。社員数も減らし、みつやビルも売却し、「イチロー」さんに学び、一つ一つ確実な「安打」を狙うにいたしました。資本金が1千万円という小企業だからこそ、大巾な戦略変更が可能でした。
今期は、さらにさらに不動産の「御用聞き」に徹します。地主の方々の真にお役に立つ不動産会社の道を貫きます。弊社は、「住み続けたい街」港北ニュータウン・あざみ野は隅から隅まで知っております。北山田は地元の小・中学校、北山田商業振興会の会員、町内会防犯部、都筑警察等のご協力で、毎回30~100名で北山田「定期」防犯パトロールを実施し、この12月で6年目第56回入ります。「安全・安心・明るい街」そして「きれいな街」北山田となっています。非常に人気が高いです。弊社代表は北山田商業振興会会長を務めさせていただいており、ボランティア活動に熱心です。 
                                           以上           

kitayamata