中国のバブル崩壊後の日本は?

東京の中心地の土地価格が高騰を続けています。中国の株バブル崩壊の報道の後、ここにきて2020年の東京オリンピック後も不動産価格は下がらない、との予測が東京の不動産業界の先輩たちから言われています。ファンド等の投資家は、中国への投資を引き上げ、政治・治安の安定している日本(それも銀座/青山/新宿などの中心部と京都など極一部に集中)へシフトするのかもしれません。

26年前の中国・北京「天安門事件」が日本の不動産バブルの主因

26年前の1989年6月に「天安門事件」が起き、その直後に日本の不動産バブルがピークとなり、1991年にバブルは崩壊した。それまでの土地は必ず上がる「土地神話」も崩壊した。
年表にすると以下のとおりです。

1966年 中国「文化大革命」が本格化
1972年2月 ニクソン米国大統領が中国訪問し、米中国交正常化。
9月 日中国交回復:田中角栄(当時)首相と周恩来(当時)国務院総理が日中共同声明に署名。
1984年 中英間で97年香港返還に最終合意
1985年 プラザ合意=急激な円高ドル安。235円/ドルから1年後には1ドル150円前後。
1989年6月 中国・北京「天安門事件」
1989年12月29日 東証株価史上最高値38,957円。以後下落の一途。
(平成元年)
1990年4月 中国「基本法」制定し「一国二制度」を香港に適用すると事実上決定。
1990年  日本・不動産バブルのピーク。翌年からバブル崩壊し、「土地神話」崩壊。
以後「失われた20年」
1992年1月 鄧小平・中国最高指揮者の「南巡講和」(いわゆる全国行脚)開始。
1997年7月 香港が中国に返還される。

当時、日本の不動産バブルの原因は、「1985年のプラザ合意をきっかけとする日本国内需要拡大を促進するための日本の金融の過剰流動性」と言われていた。何故、「過剰流動性」と言われるインフレ経済のその投資先が不動産に集中し、まさに不動産バブルを作ったのか、それも大手都市銀行が積極的に実行したのか、です。

それは「天安門事件」で、当時(今もだが)国際ビジネス拠点都市であり国際金融センターの香港が、中国に返還されると、「天安門」のように弾圧され、ビジネス拠点はなくなってしまう、そのビジネス拠点の移転先が、政治、治安も安定している日本(東京圏・関西圏・名古屋圏)になる、と大手都市銀行など金融のプロが予測したからと思う。そして、1992年の「南巡講和」という中国最高指揮者による融和政策、その直前の「基本法」制定で、中国政府は、香港からこれまでの国際ビジネス拠点・国際金融センターの地位を奪うことはない、と明白になったから、日本の不動産バブルは急速に崩壊した、と弊社は分析しています。

日本では、遊休の不動産は売却すべしです。

今、中国の株バブルは崩壊し、爆発事故の多発などの要素もあり社会不安が増大しています。

弊社の意見は、リスク大だが利益大を狙うのであれば東京の中心部と京都の物件を購入すべしです。しかし相続対策を含め長期対策としては、遊休の不動産はすみやかに現金化し、相続資金として保有する、又は住宅/教育資金として直系尊属の子や孫に贈与する、が適切と思います。

駅から徒歩圏(徒歩15分以内)から遠いところに賃貸物件を建てることは、借金を増やす効果しかないと申し上げます。港北ニュータウンも賃貸物件過剰時代に入りましたから、賃貸収入は激減します。

12月に2回、延べ168名で「北山田」防犯パトロールを実施!!!

グリーンライン北山田駅の交番裏・コンビニ前に茶髪の若者(港北ニュータウンというより、その周辺から集まるとのこと)が時々集まり(2〜3人集まると、仲間を呼び寄せ20人くらいになる)、タバコ・酒・ゴミ散らしをしています。

最近はその頻度が減りました。しかし、何者かによって階段下の金網の鍵が壊される、トイレの一部が壊される事態はあります。

そこで、北山田の住民は、12月12日(月)夜85名、さらにクリスマスイブの12月24日(土)夜83名、合計168名集まり、北山田駅周辺のみならず、近くのコンビニ4ヶ所すべてを防犯パトロールしました。

事前に都筑警察署(生活安全課、地域課)、北山田町内会、北山田商業振興会の三者で情報交換・打ち合わせをした上で、12月12日(月)夜だけの一回だけでは効果が薄いので、第二回目を12月24日(土)午後7時に実施しました。

「北山田」防犯パトロールの参加者(2日間合計168名)は次の通りでした。

北山田町内会(男全会長など):      96名

南山田町内会(国武副会長など):      3名

北山田商業振興会(鏑木会長など):    20名

北山田小学校(阿部副校長など):      3名

北山田小安全スクールゾーン防犯対策協議会: 6名

神奈川県防犯連絡会 :            2名

都筑・少年補導員:             9名

ライオンズステーションレジデンス管理会社(合人社計画研究所):5名

神奈川県警本部、都筑警察署(重江副署長、生活安全課、地域課):24名

防犯パトロールの様子-1

防犯パトロールの様子-2

防犯パトロールの様子-3

防犯パトロールの様子-4

防犯パトロールの様子-5

相続税大幅増税に異議あり

相続税が増税になります。基礎控除5千万円⇒3千万円、法定相続人控除1人1千万円⇒6百万円。これほどの大幅増税なのに、政府税調でほとんど議論なかったようです。

地主さまにとりましてはまさに大変なことです。異議ありの声を上げるにしても、現実どうするかです。地主さまは、相続税納付のために売却しなくてはならない土地を増やさざるを得ませんので、不動産会社に任せる必要があります。問題はその不動産会社をどう選ぶかです。勿論、弊みつや不動産を選ぶのがベストですが、Kabが直接知ったいくつかの事例を報告します。ご参考にしていただければ幸いです。(プライバシーのことがありますので、基本的部分以外は省略又は変えています)

(1) 成功例:20宅地を売却するところを16宅地売却で完了!

Aさんは、ご先祖さまから受け継いだ土地を、できるだけ減らさないために、いくつかの不動産会社から見積りを出させ、その最も高値の価格(弊みつや不動産が最高値でした)よりもさらに10%アップの価格で売却に附しました。不動産会社への条件とは、できるだけ広範囲に宣伝し、コンピュータ検索のインターネットにも登録する、というものでした。

Aさんは、すべて売却しきるまでに2年間かかりました。しかし、そのほとんどが東南傾斜ひな段の区画整理地ということ、高値にしたためかえって比較的高所得者のお客様がご購入され、さらに人気を博したことで、Aさんは相続発生時には20宅地売却を覚悟されましたが、16宅地売却で相続税は間に合いました。相続発生から10か月以内の相続税納付はとりあえず、横浜農協さんからの融資でつなぎました。

(2) 成功例:6宅地すべて弊みつや不動産に任せて、OK !!

Bさんは、相続税納付のために6宅地を売却せざるを得ませんでした。

相続発生して、Bさんはすみやかにすべてを弊みつや不動産に任せました。弊社は、価格について、駅徒歩圏ということ、南傾斜ひな段・陽当り・眺望良好なので、強気でよい、との判断をしました。

弊社は、全ての不動産会社が加盟しているコンピュータシステム(略称:レインズ)に登録するのは勿論、Yahooの情報検索システムにも掲載し、さらに周辺の不動産会社約7千社にきれいなカラーチラシを配布する等して幅広く広告・宣伝しました。約1年半ですべて完売できました。買主さんは、東京23区、大阪、名古屋など遠方の方でした。港北ニュータウンは、全国的に知られています。

やはり、できるだけ広く情報公開することが、このような成功した結果になりました。但し、情報公開→契約→残金決済のすべての過程で、弊社は、強力にコントロールして安全・確実・安心な取引を100%させました。

(3) 失敗例:相続税11億円に加え、土地譲渡課税されかけたCさん

相続で取得した土地を相続税申告期限後3年以内に売却できず、その後に売却した場合、譲渡課税されてしまいます。(長期譲渡課税は、税率20%との酷税です。)

Cさんは、この地区でも大地主さんで、出入りの不動産会社、建築会社はありましたが、被相続人であるお父さまは、古手のK不動産会社に任せろ、と遺言したので、CさんはK会社にすべて任せました。しかし、K会社は、自分の懇意にしている不動産会社、ハウスメーカー数社にしか情報を流しませんでした。直接、間接に一宅地ずつ、あるいはある程度一括で購入したいとの話もありましたが、話は進まず、相続発生から3年が経っても、売却できたのは約3億円分だけでした。このままでは、相続税納付の為に土地を売却しても、さらに譲渡税が課税(税率20%)されてしまう寸前になりました。

K会社は、弊みつや不動産には情報を流していませんでしたが、たまたまKabは情報を掴み、電光石火の如く動き、1か月間で買主様・売主様・K会社およびライバル会社すべてを根回しして、約7億円の土地売買を成功させました。

それでも足りない、あと約1億円分の土地は、弊社が超スピードで直接購入して、相続税申告後3年以内に決済すべて間に合わせました。

Cさん一家も弊社も、ともに喜びました。

港北ニュータウン「北山田」が発展の筆頭!!

1.世界全体が通貨切り下げ競争に入った。

Kabは、2年前の2008年11月6日のブログ『Kabの疑問シリーズ』で「アメリカ大統領がオバマになり、日本はchange?」として、

(2)『そのアメリカでは、大統領が民主党オバマ氏に「Change」しました。オバマ新大統領は、おそらく早期にイラク戦争をやめるでしょう。海外への戦略行動(戦争や投資)よりも、国内経済を優先するでしょう。保護貿易を志向するでしょう。

レーガン氏にしても、ブッシュ氏にしても共和党政権は「強いドル」を目指しました。しかし民主党政権は、国内経済建て直しのためには「強いドル」政策を変更します。「弱いドル」もいとわないと思います。
(3)こうして、来年はさらに円高ドル安となるでしょう、1ドル80円代に突入するでしょう、日本の実体経済はさらに危機の泥沼に落ち込むでしょう、株価は回復しないでしょう、とKabは大胆予測いたします』
と申しました。

今、まさにその通りとなってきています。1ドル80円前後です。

同時に、世界の各国全体が通貨切り下げ競争に入り、どの国も自国通貨を大量発行していますので、何かのキッカケがあれば、突然バブル経済=超インフレ状態になります。

そのキッカケとは、過去の例で言いますと、1973年〜1974年の第四次中東戦争、1989年北京での天安門事件でした。どちらもその直後に超インフレやバブルになりました。

2.日本の不動産はどうなるか?

日本の不動産で言いますと、日銀による超金融緩和等のお金がはたして不動産市場に向かうかどうかにかかっています。

Kabの経験では、駅近、あるいは区画整理された街、あるいは商業施設が新設・拡大された地域は、売買も、賃貸もお客様が集まってきています。

その筆頭は弊社のある「北山田」です。

3.グリーンライン「北山田」駅の乗降客は1日2万人になりました。

市営地下鉄「グリーンライン」で東急東横線の日吉駅に4駅8分ですし、駅周辺には、交番、消防署、銀行、スーパー2店、大型ドラッグストア3店があります。お医者さんも内科3、耳鼻科1、眼科1、皮膚科1、整形外科1、小児科2と揃いました。スウィートのお店は3店あり、それぞれ素晴らしい味のケーキ等を売っています。美容院さんは、エステを含めますと7店あり、うち1店は保育室を完備しています。

ファミレス・レストランは6店あり、塾は10を超えています。

その上、江戸時代から続く桜の名所“山田富士公園”、国際大会が開かれる“横浜国際プール”があり、毎日多くの人たちが集まります。

つい2週間前の10月3日(日)には北山田秋祭りが山田富士公園で開かれ、3千人の方々が来場され、100人にのぼるお子さんたちが、お神輿をかついでくれました。フラダンス、チアダンス、ヒップホップ、空手演技など、演舞大会も開かれました。30ブースのフリーマーケット(1ブース500円)も盛況でした。

そして、来年平成23年4/2(土)、3(日)には、山田富士公園“さくら祭り”とともに、「つづき交通安全・防犯・消防フェア2011」が3万人規模のイベントとして開かれます。

「あんぜん・あんしん・あかるい街つづき」を定着させます。

Kabもみつや不動産の社員もその準備から手伝います。

4/3(土)、4(日)に山田富士公園”さくら祭り”が開かれます

 平成22年4月3日(土)、4日(日)に江戸時代から続く桜の名所・山田富士公園で”さくら祭り”とともに「つづき交通安全・消防・防災フェア2010」(3万人規模の大イベント)が開かれます。市交通局によるスタンプラリー、パトカー・白バイ・消防自動車展示、子供免許証発行、模擬店、フリーマーケットさらに地域演舞大会等々盛り沢山です。朝10時から午後3時です。

 一昨年の平成20年3月29日のグリーンライン開通・「北山田」駅開業”さくら祭り”は幸いに天候にも恵まれ8千名もの方々のご来場を持って、盛大にお祝いすることができました。山田富士公園、そして公式プール三コプラス飛び込みプールやトレーニングルームもある横浜市国際プールに加えて、北山田に「駅」という素晴らしい「宝」ができました。

 その後、「北山田」駅の乗降客は毎月増え続け、現在の乗降の方は1日2万人近くにまで増えました。「北山田」駅には、農協や郵便局はいち早く、さらに消防署も交番も銀行も開設され、内科・耳鼻科・小児科などの各医院も駅の北側にも南側にも開業され、さらにコンビニは3軒、ファミレスやレストラン、スーパーもそれぞれ複数あります。

 こうして「北山田」駅は順調に発展することができています。横浜市が港北ニュータウン基本構想を発表して40年後の今、ようやく「北山田」は「村」から「町」に変わることができました。この間の地権者の方々のご尽力の結果です。駅と広大な公園とがたった徒歩2分と近い所は、「北山田」がピカ一です。Kabは「北山田」が大好きです。

 皆さん!!4/3(土)、4日(日)は山田富士公園”さくら祭り”に遊びに来て下さい。

債務超過不動産の任意売却の法制化

現在、不動産の大不況(リーマンショックの半年前の2008年春から始まっている)により、債務超過の不動産が急増している。港北ニュータウンといえども、殆どの分譲マンションは債務超過状況になっている。

裁判所による競売にかけずに所有者の意思で売却額などを決める「任意売却」を進めやすくする法案が国会で審議される。競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、財務体質の健全化を急ぐ金融機関などにとってメリットは大きい。しかし、後順位の担保権者が、競売で配当金がないにもかかわらず、任意売却の同意の条件として法外な金額を要求する例が多々あり、このことが任意売却を妨害している。

法案では、任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権一位の者は裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにする。裁判所は一ヶ月以内に競売の要求がなければ担保権の消滅を許可。売却額は担保に基づき配分される。

この法制化がなされれば、任意売却について、後順位の担保権者はいわゆる「ハンコ代」で了解することが通例となり、ますます競売よりも任意売却が進むことになると、Kabは確信する。