自己破産をすれば、滞納税金は免除されるでしょうか

⇒過払い金を解決させ、自己破産しても滞納税金は残りますよ。

過払金は解決させることができそうだ、同時に債務(借金)過多で自己破産も弁護士さんに依頼しようと思う、の前に『自己破産しても「民」の借金は免責になっても、「公」つまり滞納税金は免除も、免責もされません』をよ〜くお考え下さい。

滞納税金を含めて、すべてを解決させるためには、物件売却はプロであるみつや不動産に、任意売却を任せることを勧めます。

 

競売でも滞納税金は一生残ります。

例えば、競売〜入札・落札となって、裁判所が配当する時、税金だからといって先順位にはなりません。税金の法定納期限が(根)抵当権設定登記期日より早い場合だけが、税金が先順位になります。そうですので、先順位は不動産取得税くらいだけです。

ほとんどの国税も、地方税(例えば不動産取得後に課税される固定資産税など)も、その法定納期限は(根)抵当権設定登記期日よりも後ですので、税金は後順位になり、配当はありません。つまり競売によって売却されても、滞納税金は残ってしまいます。自己破産しても滞納税金は免除も、免責もされませんから、一生残ります。当然、税務当局は追及をやめません。少額ずつであっても納税を続ければ、請求するだけですが、悪質な場合は国税徴収法に基づき、資産を即差押するだけでなく、自宅や会社に直接行き、そこにある「物」(現金、小切手だけでなく、自動車、絵なども)を差押します。

 

Kabは債務超過・滞納税金を解決させるプロです。

みつや不動産に任意売却を任せていただければ、Kabは(根)抵当権者とよーく話し合いをしながら、税務当局とも話をして、滞納税金を納税するなど、すべてを解決させます。国税も、横浜市も、東京都も、川崎市も、横須賀市などすべては、滞納税金(含延滞金)を100%完納しないと、差押解除しない、との方針になった現在、滞納税金問題解決は非常に難しくなりました。難問題であればある程、真正面から意欲を持って、実際にKabは解決させています。Kabは、滞納税金の納税を可能にさせるスキームを実現させ、任意売却を成功させています。競売ではなく、任意売却の方法で、それもプロであるみつや不動産に任せれば税金問題解決となります。

DMをさらに充実させました。

最近、みつや不動産は、債務超過物件所有者さんに出すDM、およびホームページの内容をさらに充実させました。すると、その当事者の方々からの依頼が増え、今週3件あり、専属専任媒介契約をもってその解決を任されました。

充実させた内容は、

「自己破産しても、税金滞納は免除・免責にはなりません」、
「弊社に任せていただければ、時価での任意売却によって、債権・債務の損切りと合わせて、税金問題もすべて解決させます」を実例を含めて紹介しています。

尚、自己破産する方は、日本で年間20〜30万人います。

株価が2万円、上場企業が好業績とか、日本経済は絶好調という「陽」の一方、「陰」もあります。

住宅ローンを払えなくなった方に、Kabがいつも言うのは、「経済的事由によって、ローンを払えなくなっただけで、違法なことをした訳ではないから、ここ日本では刑務所に入れられたり、危害を加えられたりしないです。資産がなくなってもゼロになるだけ。マイナスになっていない。生まれた時・赤ちゃんはゼロ。ゼロから出発する人生を再度踏み出せばよいのです。」

住宅ローンの支払いがきつくなった、滞納が始まった、期限の利益を失いそうだなどなど、何でもご相談下さい。みつや不動産はすべて解決させます。900物件を任意売却によって解決させた経験と実績があるから、Kabは自信があります。

DV(ドメスティック バイオレンス)に出会う!!

・プライバシーまで入り込まないと成約できない。

病める社会と言うべきか、多くの物件の売買、賃貸を扱った中で、最近DV(DomesticViolence)をたびたび聞く時があります。特に売買、しかも不良債権となった物件の任意売却の場合、所有者(売主)のプライバシーを含めたかなりの生活内容を知ることになります。またしっかり知って把握しなければ、内見も契約も残金決済もできません。例えば登記簿に載っている抵当権以外に借金があるのかないのか、あるとすればどういう金貸しにいくらなのか、返済は少しでもしているのか、していないのか、そこに印鑑証明書を渡したのか、白紙委任状を書いたのかどうか、抵当権仮登記や仮差押をする可能性はないのか等、を知らなくては、契約も残金決済もできないのです。

10年前くらいのある戸建て物件の残金決済直前に、あるカードローン会社が突然仮差押してきました。Kabは現金50万円を持ってそのカードローン会社に文字通りとんで行き、仮差押取り下げをしてもらいました。なんとその本人のカードを使って奥さんが相当高い買物を何回もしていたから、ご本人は知らなかったのです。

・DVの場合、マザコンで自己中!

Kabが19年前に不動産業界に入り、その中で出合ったDVの人は、例外なくDVとマザコンと自己中の三要素が密接不可分のセットになっていました。しかも、マザコンの人がすべてDVではないが、逆にDVの人は、まず例外なくマザコンで、特に女性に対して自己中でした。また多くの場合、ネクラ(すべてNegativeに考える性格)で、力ある相手方には卑屈なほどヘコヘコし、逆に力弱い女性や子供には虚勢とも言うべき威張っていました。いろいろ聞いてみると、DVの被害者がおとなしく萎縮すればするほど、その夫のDVは加虐的になるようです。

DVを直す治療法とかはKabはわかりませんが、その夫の器質的な原因というより、育ってきた家庭環境や社会環境によって造られていることが大きいと思いますので、その家の中という小さな社会でだけで処理しようとせず、「DVは犯罪だ」として外部(両親・弁護士・警察等)に訴え、社会的に処理することが被害を最小にすることだ、と言えます。

融資返済モラトリウムよりも、リ・スケジューリングを!!

政府与党で中小企業への融資について3年間返済を猶予するという案が検討されています。Kabは賛成しません。猶予しても3年間で経営立て直しが可能になるとは思いませんし、いわゆる景気が回復するとは思いません。それほど楽観的な世界経済・日本経済ではないと思います。「中国頼み」の綱渡り的世界経済状況と思いますし、そもそも「赤字国債」を前提にせざるを得ない日本国家予算状況です。

それよりも、融資返済期限5年〜10年を20年〜30年に繰り延べ(リ・スケジューリング)することがよいと思います。月々の融資返済額が減れば、利益率の減っている中小企業は延命できます。

担保主義よりも人物主義・事業内容主義に!

Kabの会社では、債務超過・競売差押物件の任意売却を、毎月数物件成功させています。これまでの数百物件を解決させた経験から感じていることは、金融機関が、余りにも担保にとった不動産の価値のみにとらわれすぎていることです。
ことに、不動産価格が横ばいか、下落している現在、担保主義は破綻した企業とともに金融機関も「共倒れ」になってしまいます。「サブプライムローン」はその顕著で、かつ世界的悪例でした。2年前の2007年(平成19年)6月5日「世界的バブル経済の終わりと始まり」で著者の松藤民輔氏は「世界的バブル崩壊」「悲惨なサブプライムローン債券」と警告していた。同年7/26の日本経済新聞では「サブプライムで警戒感」「高リスク投資;米で慎重に」とのニューヨーク発の記事が出ました。

やはり、その経営者の資質や努力ぶりという人物主義、そして事業内容の将来性をしっかり見定めて、融資するのが正道と思います。

みつや不動産は人材が揃いました!!

Kabの会社のみつや不動産は、このような偉そうなことが言える会社ではないですが、日々努力しております。
みつや不動産は創立16年にして、ようやく人材が揃いまいた。賃貸の管理・元付け・客付け、売買の買替え・相続物件・競売差押物件 全てについて、いわゆる努力する人材が揃いました。

債務超過不動産の任意売却の法制化

現在、不動産の大不況(リーマンショックの半年前の2008年春から始まっている)により、債務超過の不動産が急増している。港北ニュータウンといえども、殆どの分譲マンションは債務超過状況になっている。

裁判所による競売にかけずに所有者の意思で売却額などを決める「任意売却」を進めやすくする法案が国会で審議される。競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、財務体質の健全化を急ぐ金融機関などにとってメリットは大きい。しかし、後順位の担保権者が、競売で配当金がないにもかかわらず、任意売却の同意の条件として法外な金額を要求する例が多々あり、このことが任意売却を妨害している。

法案では、任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権一位の者は裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにする。裁判所は一ヶ月以内に競売の要求がなければ担保権の消滅を許可。売却額は担保に基づき配分される。

この法制化がなされれば、任意売却について、後順位の担保権者はいわゆる「ハンコ代」で了解することが通例となり、ますます競売よりも任意売却が進むことになると、Kabは確信する。

過去最高の黒字会社(日本総合地所)が倒産?!

マンション分譲大手の日本総合地所は2月5日、東京地裁に会社更生手続き開始を申し立てた。業界第6位の大手であり、昨年3月期の決算で売上高が1189億円、最終利益が46億円(過去最高の黒字)であった。負債総額は2142億円(年間売上高の1.8倍)だが、これまた黒字倒産。次のいずれのマンション分譲会社の倒産も、黒字倒産であった。

・昨年11月「民事再生」申請のモリモト;負債総額1615億円(年間売上高の1.37倍)

・昨年8月「民事再生」申請のアーバンコーポレイション;負債総額2558億円(年間売上高の1.05倍)

・昨年7月「民事再生」申請のゼファー;負債総額949億円(年間売上高の1.17倍)

負債が確かに多い。しかし、物件購入→開発・建築・リノベーション→再販のサイクルが2〜4年であるから、債務が年間売上高の2倍以内なら健全、とKabは思う。

どれもこれも倒産の原因は「資金繰り」とのこと。現在の「金融危機」の真の発生源はやはり「金融」である。あるいは現在が黒字でも数年後に大赤字に転落するであろう企業を、今キズが浅いうちに、予防的に倒産させてしまう、ということも言える。その「金融」に政府は公的資金を導入すると言っている。好転して欲しい。否、好転してくれなければ日本経済全体が困ってしまう。

商工ローンのSFCGも倒産

商工ローン大手のSFCG(旧商工ファンド時代には、違法な融資とりたてで国会でも問題になった)が2/23に民事再生法の適用を申請した。負債総額は約3380億円。昨年9月リーマンブラザースからSFCGへの融資が全額引き上げの中で、SFCGは資金繰りが逼迫していて「危ない」との噂は昨年秋から流れていた。

弊社が解決した競売差押の任意売却でも、その所有者が中小企業経営者であると必ずSFCGの根抵当権仮登記が後順位に登記されていたので、、何十回となくSFCGと交渉したことがある。抵当権の先順位・後順位という抵当権の常識的な議論にのってこない会社であったので、交渉は大変難しかった。