基礎杭施工不良マンション、昨年は住友、今年は三井不動産

ららぽーとの横の大型マンション(700戸)の欠陥原因は、最重要かつ補修ができない基礎の杭の不正ですが、その杭打ち工事の時、マンション販売の三井不動産、建設する三井住友建設の担当者、又は責任者は何故現場に行って直接監視しなかったのか、Kabは理解できません。しかも、昔、鶴見川の河川敷で地盤悪いはプロであれば常識です。大手の驕りですね。同時に住民の意思をどうまとめるのか、難問多大。住民の日常的な交流と絆の必要性を痛感します。

昨年は横浜・三ツ沢公園のマンション(260戸)で、住友不動産と熊谷組による基礎杭の不正が明らかになりました。居住して直ぐに、ジョイント部分のずれを、居住者⇒管理組合⇒住友不動産に指摘していましたが、住友不動産は全く対応策をとりませんでした。10年後の昨年に、住友不動産は、ようやく「基礎杭が支持層に届いていない」を認めました。まだ建て直しが決まりません。

物件売却の委任の「囲い込み」もそうですが、三井、住友不動産の違法が続きます。

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中国のバブル崩壊後の日本は?

東京の中心地の土地価格が高騰を続けています。中国の株バブル崩壊の報道の後、ここにきて2020年の東京オリンピック後も不動産価格は下がらない、との予測が東京の不動産業界の先輩たちから言われています。ファンド等の投資家は、中国への投資を引き上げ、政治・治安の安定している日本(それも銀座/青山/新宿などの中心部と京都など極一部に集中)へシフトするのかもしれません。

26年前の中国・北京「天安門事件」が日本の不動産バブルの主因

26年前の1989年6月に「天安門事件」が起き、その直後に日本の不動産バブルがピークとなり、1991年にバブルは崩壊した。それまでの土地は必ず上がる「土地神話」も崩壊した。
年表にすると以下のとおりです。

1966年 中国「文化大革命」が本格化
1972年2月 ニクソン米国大統領が中国訪問し、米中国交正常化。
9月 日中国交回復:田中角栄(当時)首相と周恩来(当時)国務院総理が日中共同声明に署名。
1984年 中英間で97年香港返還に最終合意
1985年 プラザ合意=急激な円高ドル安。235円/ドルから1年後には1ドル150円前後。
1989年6月 中国・北京「天安門事件」
1989年12月29日 東証株価史上最高値38,957円。以後下落の一途。
(平成元年)
1990年4月 中国「基本法」制定し「一国二制度」を香港に適用すると事実上決定。
1990年  日本・不動産バブルのピーク。翌年からバブル崩壊し、「土地神話」崩壊。
以後「失われた20年」
1992年1月 鄧小平・中国最高指揮者の「南巡講和」(いわゆる全国行脚)開始。
1997年7月 香港が中国に返還される。

当時、日本の不動産バブルの原因は、「1985年のプラザ合意をきっかけとする日本国内需要拡大を促進するための日本の金融の過剰流動性」と言われていた。何故、「過剰流動性」と言われるインフレ経済のその投資先が不動産に集中し、まさに不動産バブルを作ったのか、それも大手都市銀行が積極的に実行したのか、です。

それは「天安門事件」で、当時(今もだが)国際ビジネス拠点都市であり国際金融センターの香港が、中国に返還されると、「天安門」のように弾圧され、ビジネス拠点はなくなってしまう、そのビジネス拠点の移転先が、政治、治安も安定している日本(東京圏・関西圏・名古屋圏)になる、と大手都市銀行など金融のプロが予測したからと思う。そして、1992年の「南巡講和」という中国最高指揮者による融和政策、その直前の「基本法」制定で、中国政府は、香港からこれまでの国際ビジネス拠点・国際金融センターの地位を奪うことはない、と明白になったから、日本の不動産バブルは急速に崩壊した、と弊社は分析しています。

日本では、遊休の不動産は売却すべしです。

今、中国の株バブルは崩壊し、爆発事故の多発などの要素もあり社会不安が増大しています。

弊社の意見は、リスク大だが利益大を狙うのであれば東京の中心部と京都の物件を購入すべしです。しかし相続対策を含め長期対策としては、遊休の不動産はすみやかに現金化し、相続資金として保有する、又は住宅/教育資金として直系尊属の子や孫に贈与する、が適切と思います。

駅から徒歩圏(徒歩15分以内)から遠いところに賃貸物件を建てることは、借金を増やす効果しかないと申し上げます。港北ニュータウンも賃貸物件過剰時代に入りましたから、賃貸収入は激減します。

20年前の中国・北京「天安門事件」と日本の不動産バブル

ちょうど20年前の1989年6月に「天安門事件」が起き、その直後に日本の不動産バブルがピークとなり、1992年にバブルは崩壊した。年表にすると以下のとおりです。

1966年   中国「文化大革命」が本格化

1972年   ニクソン米国大統領が中国訪問し、米中国交正常化。

1984年   中英間で97年香港返還に最終合意

1985年   プラザ合意=急激な円高ドル安

1989年6月 中国・北京「天安門事件」

1990年4月 中国「基本法」制定し、「一国二制度」を香港に適用すると事実上決定。

1991年   日本・不動産バブルのピーク。翌年からバブル崩壊。

1992年1月 鄧小平・中国最高指揮者の「南巡講和」(いわゆる全国行脚)開始。

1997年7月 香港が中国に返還される。

当時、日本の不動産バブルの原因は、1985年のプラザ合意をきっかけとする日本国内需要拡大を促進するための日本の金融の過剰流動性と言われていた。要するに過度なインフレ経済であった。しかし、何故インフレ経済のその投資先が不動産に集中し、まさに不動産バブルを作ったのか、しかも大手都市銀行が率先して、とKabは考えた。

それは「天安門事件」で、当時(今もだが)国際ビジネス拠点都市であり国際金融センターの香港が、中国に返還されると、「天安門」のように弾圧され、ビジネス拠点はなくなってしまう、そのビジネス拠点の移転先が、政治、治安も安定している日本(東京圏・関西圏・名古屋圏)になる、と大手都市銀行など金融のプロが予測したからと思う。だから、「過剰流動性」なるあり余ったお金を不動産に振り向けたから、不動産バブルは起こった。そして、1992年の「南巡講和」という中国最高指揮者による融和政策、その直前の「基本法」制定で、中国政府は、香港からこれまでの国際ビジネス拠点・国際金融センターの地位を奪うことはない、と明白になったから、日本の不動産バブルは急速に崩壊した、とKabは分析する。

日本の不動産は来年には回復するか?

私は、今年1月に「今春にはドル安が進み、1ドル110円⇒90~100円となり、今夏には原油価格が修正され、1バーレル100ドル⇒50~70ドルとなるでしょう」と大胆予測しました。しかし、現実は違っていました。1ドル=103円、1バーレル=120ドルとかです。私の予測違いでした。やはり、アメリカの政治力、経済力は強い、ということです。ドルと原油との関係でいうと、中近東の産油国に大量に集まったドルが、アメリカに還流する(サウジアラビア、クウェート、アラブ首長国連邦などがアメリカに投資をする)システムがしっかりできたということと思います。

今後、

  1. アメリカは民主党政権にかわり、イラク戦争を見直すでしょう。現在の共和党ブッシュ政権は「強いドル」を基本にしていますが、民主党政権はドル安容認・輸入制限・輸出奨励策をとるでしょう。ドル安基調となるでしょう。
  2. ドル安となり、1ドル90円とかになれば、早晩、原油価格は是正されるでしょう
  3. 今年3月2日に、イランのアハマディネジャド大統領が、隣国イラクの首都バグダッドを訪問し、イラクのタナバーニ大統領やマリキ首相と会談しました。現在、どちらの国ともイスラム教シーア派政権ですので、20年前のようなイランvsイラク戦争はあり得ないことは勿論ですが、アメリカと対立しているイランと、原油埋蔵量が世界第三位のイラクとが、手を握ることとなれば、中近東の政治・経済地図は大幅に変わるでしょう。より安定してくれば、原油価格は下がることになりましょう。

そうなれば、足踏みしている日本経済、悪化している日本の不動産市況は来年には回復するでしょう。