お神輿が出ます。初めてのビンゴ大会を開きます!

平成23年10月16日(日)午前10時〜午後5時

於 山田富士公園

北山田町内会と北山田商業振興会の共催で北山田 “秋祭り” が開かれます。

5千人規模のイベントです。

“秋祭り”を北山田地域のお祭りとして盛り上げたく、お神輿が午後2回出ます。お神輿を担いだお子さんたちにお菓子を用意しています。

また初めての試みとして、任天堂3DS・お食事券・映画券・エコバッグ等が当たるビンゴ大会も開きます。

大演芸大会 : 山田の地域の方々、奮ってご参加ください。

担当は、三原事務局長(MIS,House Do!!):(FAX)045-590-5524、寺越理事(読売港北NT):(FAX)045-593-0816です。音響担当は当会副会長のサウンド・エムです。

模擬店 : 北山田商業振興会のテナントは、みんな張り切っています。

磯辺焼きとスーパーボール、綿アメ、インドカリー、ポップコーン、焼きそば、煮込み、飲物等出店します。

フリーマーケット : 活発な地域の交流、掘り出し物が続々あります。

30〜50ブースを用意。出店者募集中です。1ブース(2m×2m):500円

申込受付中⇒担当:(株) 薫(かおる):(FAX)045-545-2226です。

総合受付窓口:みつや不動産気付:(FAX)045-592-4696 (TEL)045-592-5743

E-mail:info@mitsuya3.co.jp

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下総から中延、そして都筑区北山田に・・・・

Kabは土いじりが好きです。

Kabの先祖は、千葉県北部(いわゆる下総)で大昔から農業をしていたようで、西暦1556年に武蔵野国中延村に移ってからも代々農家で、立会川の旗の台、中延、荏原に一族は住んでいました。

そのせいか、Kabは小さい時から、土いじりが好きです。また父がバラ、梅、藤などの花木を育てていたこともあり、花木が好きです。

幸いに山田富士公園の隣に「居」できた。

Kabはずーっと北山田の土地を狙っていましたが、幸運にも、市営地下鉄グリーンライン「北山田」駅徒歩1分で、しかも広大な山田富士公園の隣の土地を11年前に買うことができました。購入当時はいつに新しい地下鉄ができるのか不明で、かつ、この土地は直角三角形で、高低差が10m近くもあるために、今となっては格安(坪当たり約90万円)で買えました。ここに会社(みつや不動産)も、自宅もあります。職住接近の最たるもので、体調不良になれば階段を上がれば自宅のベッドに到着します。また熱があっても書類のチェックやファックスやメールを見ることくらいはできます。この時期、毎朝ウグイスの鳴き声で目が覚めます。

毎週水曜日の定休日の楽しみは、ほぼ一日中、隣の山田富士公園での土いじりです。

ハゲている芝生を修復する、水銀灯(最近はLED灯)の光を邪魔する木々を剪定する、落ち葉などを掃除する、雑草をとり、そこに花を植える等々、やるべきことは尽きません。

一昨年、Kabの会社が購入した物件のお庭にあった芝生(約30坪分)を山田富士公園の芝生広場に植えた時は、夏休みだけで足りず、夏休み明けも休暇をとってしまいました。

Kabが不動産業に入る直前、25年前には、植木職人になるか、不動産に従事するか真剣に悩んだほどでした。

苗木を盗る人がいて困ってしまう!!

この間、Kabが山田富士公園に植えた花木の苗木が盗られてしまうことがあります。次の苗木が盗られてしまいました。

においばんまつり:初夏に白と紫の花を咲かせ、とても匂いがよい。小木。

花桃:春にピンクの八重の花をつける。大木にならない。

トサミズキ:薄い黄色の花をつける。まさに小木。

また、ソテツの新芽(初夏に新芽を出す)を2年間にわたって切られてしまい、リュウキュウ桜の苗木は根元から切られてしまい、枯れてしまいました。

さらにひどいことには、おそらく同じ不心得者が、そてつの若芽だけでなく、真中の芯をナイフか何かで切り裂いていました。

Kabには、このような人の心境が理解できません。「貧しい心」の持ち主だ、と思うしかないですね。

こういう連中に限って、公園のゴミ(空き缶など)見てもきれいにしない、のです。

相続税大幅増税に異議あり

相続税が増税になります。基礎控除5千万円⇒3千万円、法定相続人控除1人1千万円⇒6百万円。これほどの大幅増税なのに、政府税調でほとんど議論なかったようです。

地主さまにとりましてはまさに大変なことです。異議ありの声を上げるにしても、現実どうするかです。地主さまは、相続税納付のために売却しなくてはならない土地を増やさざるを得ませんので、不動産会社に任せる必要があります。問題はその不動産会社をどう選ぶかです。勿論、弊みつや不動産を選ぶのがベストですが、Kabが直接知ったいくつかの事例を報告します。ご参考にしていただければ幸いです。(プライバシーのことがありますので、基本的部分以外は省略又は変えています)

(1) 成功例:20宅地を売却するところを16宅地売却で完了!

Aさんは、ご先祖さまから受け継いだ土地を、できるだけ減らさないために、いくつかの不動産会社から見積りを出させ、その最も高値の価格(弊みつや不動産が最高値でした)よりもさらに10%アップの価格で売却に附しました。不動産会社への条件とは、できるだけ広範囲に宣伝し、コンピュータ検索のインターネットにも登録する、というものでした。

Aさんは、すべて売却しきるまでに2年間かかりました。しかし、そのほとんどが東南傾斜ひな段の区画整理地ということ、高値にしたためかえって比較的高所得者のお客様がご購入され、さらに人気を博したことで、Aさんは相続発生時には20宅地売却を覚悟されましたが、16宅地売却で相続税は間に合いました。相続発生から10か月以内の相続税納付はとりあえず、横浜農協さんからの融資でつなぎました。

(2) 成功例:6宅地すべて弊みつや不動産に任せて、OK !!

Bさんは、相続税納付のために6宅地を売却せざるを得ませんでした。

相続発生して、Bさんはすみやかにすべてを弊みつや不動産に任せました。弊社は、価格について、駅徒歩圏ということ、南傾斜ひな段・陽当り・眺望良好なので、強気でよい、との判断をしました。

弊社は、全ての不動産会社が加盟しているコンピュータシステム(略称:レインズ)に登録するのは勿論、Yahooの情報検索システムにも掲載し、さらに周辺の不動産会社約7千社にきれいなカラーチラシを配布する等して幅広く広告・宣伝しました。約1年半ですべて完売できました。買主さんは、東京23区、大阪、名古屋など遠方の方でした。港北ニュータウンは、全国的に知られています。

やはり、できるだけ広く情報公開することが、このような成功した結果になりました。但し、情報公開→契約→残金決済のすべての過程で、弊社は、強力にコントロールして安全・確実・安心な取引を100%させました。

(3) 失敗例:相続税11億円に加え、土地譲渡課税されかけたCさん

相続で取得した土地を相続税申告期限後3年以内に売却できず、その後に売却した場合、譲渡課税されてしまいます。(長期譲渡課税は、税率20%との酷税です。)

Cさんは、この地区でも大地主さんで、出入りの不動産会社、建築会社はありましたが、被相続人であるお父さまは、古手のK不動産会社に任せろ、と遺言したので、CさんはK会社にすべて任せました。しかし、K会社は、自分の懇意にしている不動産会社、ハウスメーカー数社にしか情報を流しませんでした。直接、間接に一宅地ずつ、あるいはある程度一括で購入したいとの話もありましたが、話は進まず、相続発生から3年が経っても、売却できたのは約3億円分だけでした。このままでは、相続税納付の為に土地を売却しても、さらに譲渡税が課税(税率20%)されてしまう寸前になりました。

K会社は、弊みつや不動産には情報を流していませんでしたが、たまたまKabは情報を掴み、電光石火の如く動き、1か月間で買主様・売主様・K会社およびライバル会社すべてを根回しして、約7億円の土地売買を成功させました。

それでも足りない、あと約1億円分の土地は、弊社が超スピードで直接購入して、相続税申告後3年以内に決済すべて間に合わせました。

Cさん一家も弊社も、ともに喜びました。

港北ニュータウン「北山田」が発展の筆頭!!

1.世界全体が通貨切り下げ競争に入った。

Kabは、2年前の2008年11月6日のブログ『Kabの疑問シリーズ』で「アメリカ大統領がオバマになり、日本はchange?」として、

(2)『そのアメリカでは、大統領が民主党オバマ氏に「Change」しました。オバマ新大統領は、おそらく早期にイラク戦争をやめるでしょう。海外への戦略行動(戦争や投資)よりも、国内経済を優先するでしょう。保護貿易を志向するでしょう。

レーガン氏にしても、ブッシュ氏にしても共和党政権は「強いドル」を目指しました。しかし民主党政権は、国内経済建て直しのためには「強いドル」政策を変更します。「弱いドル」もいとわないと思います。
(3)こうして、来年はさらに円高ドル安となるでしょう、1ドル80円代に突入するでしょう、日本の実体経済はさらに危機の泥沼に落ち込むでしょう、株価は回復しないでしょう、とKabは大胆予測いたします』
と申しました。

今、まさにその通りとなってきています。1ドル80円前後です。

同時に、世界の各国全体が通貨切り下げ競争に入り、どの国も自国通貨を大量発行していますので、何かのキッカケがあれば、突然バブル経済=超インフレ状態になります。

そのキッカケとは、過去の例で言いますと、1973年〜1974年の第四次中東戦争、1989年北京での天安門事件でした。どちらもその直後に超インフレやバブルになりました。

2.日本の不動産はどうなるか?

日本の不動産で言いますと、日銀による超金融緩和等のお金がはたして不動産市場に向かうかどうかにかかっています。

Kabの経験では、駅近、あるいは区画整理された街、あるいは商業施設が新設・拡大された地域は、売買も、賃貸もお客様が集まってきています。

その筆頭は弊社のある「北山田」です。

3.グリーンライン「北山田」駅の乗降客は1日2万人になりました。

市営地下鉄「グリーンライン」で東急東横線の日吉駅に4駅8分ですし、駅周辺には、交番、消防署、銀行、スーパー2店、大型ドラッグストア3店があります。お医者さんも内科3、耳鼻科1、眼科1、皮膚科1、整形外科1、小児科2と揃いました。スウィートのお店は3店あり、それぞれ素晴らしい味のケーキ等を売っています。美容院さんは、エステを含めますと7店あり、うち1店は保育室を完備しています。

ファミレス・レストランは6店あり、塾は10を超えています。

その上、江戸時代から続く桜の名所“山田富士公園”、国際大会が開かれる“横浜国際プール”があり、毎日多くの人たちが集まります。

つい2週間前の10月3日(日)には北山田秋祭りが山田富士公園で開かれ、3千人の方々が来場され、100人にのぼるお子さんたちが、お神輿をかついでくれました。フラダンス、チアダンス、ヒップホップ、空手演技など、演舞大会も開かれました。30ブースのフリーマーケット(1ブース500円)も盛況でした。

そして、来年平成23年4/2(土)、3(日)には、山田富士公園“さくら祭り”とともに、「つづき交通安全・防犯・消防フェア2011」が3万人規模のイベントとして開かれます。

「あんぜん・あんしん・あかるい街つづき」を定着させます。

Kabもみつや不動産の社員もその準備から手伝います。

融資返済モラトリウムよりも、リ・スケジューリングを!!

政府与党で中小企業への融資について3年間返済を猶予するという案が検討されています。Kabは賛成しません。猶予しても3年間で経営立て直しが可能になるとは思いませんし、いわゆる景気が回復するとは思いません。それほど楽観的な世界経済・日本経済ではないと思います。「中国頼み」の綱渡り的世界経済状況と思いますし、そもそも「赤字国債」を前提にせざるを得ない日本国家予算状況です。

それよりも、融資返済期限5年〜10年を20年〜30年に繰り延べ(リ・スケジューリング)することがよいと思います。月々の融資返済額が減れば、利益率の減っている中小企業は延命できます。

担保主義よりも人物主義・事業内容主義に!

Kabの会社では、債務超過・競売差押物件の任意売却を、毎月数物件成功させています。これまでの数百物件を解決させた経験から感じていることは、金融機関が、余りにも担保にとった不動産の価値のみにとらわれすぎていることです。
ことに、不動産価格が横ばいか、下落している現在、担保主義は破綻した企業とともに金融機関も「共倒れ」になってしまいます。「サブプライムローン」はその顕著で、かつ世界的悪例でした。2年前の2007年(平成19年)6月5日「世界的バブル経済の終わりと始まり」で著者の松藤民輔氏は「世界的バブル崩壊」「悲惨なサブプライムローン債券」と警告していた。同年7/26の日本経済新聞では「サブプライムで警戒感」「高リスク投資;米で慎重に」とのニューヨーク発の記事が出ました。

やはり、その経営者の資質や努力ぶりという人物主義、そして事業内容の将来性をしっかり見定めて、融資するのが正道と思います。

みつや不動産は人材が揃いました!!

Kabの会社のみつや不動産は、このような偉そうなことが言える会社ではないですが、日々努力しております。
みつや不動産は創立16年にして、ようやく人材が揃いまいた。賃貸の管理・元付け・客付け、売買の買替え・相続物件・競売差押物件 全てについて、いわゆる努力する人材が揃いました。

更新料無効判決とは?

関西の大阪高裁や京都地裁で最近、賃貸物件の更新料について無効判決が出されました。仮に更新料無効が関東でも適用されたら、弱小零細経営者である貸主はパンクしてしまいます。そうでなくても、退去時のリフォーム費用のほとんどが貸主負担との国土交通省のガイドラインが、全国的に適用されている現在、貸主の負担は増大しています。まさに「賃貸物件を建てれば安心」の時代ではなく、賃貸事業として、厳しい経営をせざるを得ない時代です。従いまして、管理会社の良し悪し、建築プラン・建築費等によって、逆に生活に悪影響がでることもあり、慎重かつ適切な判断が必要な時代となりました。

関東とは全く違う契約内容
関西、ことに京都では、更新料は毎年で、しかも2ヶ月〜4ヶ月となっています。更新料が高額すぎます。2年〜3年の更新時に0.5ヶ月〜1ヶ月との関東とは全く違います。

そうですので、大阪・京都の判決は、関東とはかけ離れたものです。神奈川ではこの判決を同一視することは正しくありません。

事業としての賃貸経営を!!
全国的にみて、賃貸物件は完全に供給過多です。東京や神奈川でも賃貸の空室率は20%弱です。栃木県・群馬県は空室率30%以上です。

「賃貸物件を建てればよい」「建てれば安心」の時代は終わりました。「事業」として賃貸経営をしないと、「賃貸貧乏」、「賃貸破産」になってしまいます。

Kabの考える今後の賃貸経営方針です

  1.  今後賃貸物件は、駅歩10分以内のみとし、初期の利回りが15〜20%以上となるものに絞るべきです。10%前後であれば、見合わせるべきですし、融資金利が4%〜5%以上になっても大丈夫な計算をすべきです。
  2.  空室がなかなかうまらない古い賃貸物件は、思い切って賃料を20%〜30%ダウンしてでも満室にすべきです。
  3.  借り上げ(サブリース)方式を考える場合、「築後10年以上でも適用されるのか」「賃料は2〜4年毎に見直しされて安くなるのではないか」「もともとの建築費が割高でないのか」等を吟味すべきです。将来賃料が下がっても、家賃保証額が融資返済額の1.5〜2倍以上の場合のみ、借り上げ(サブリース)方式を検討すべきです。

くれぐれも賃貸経営は、まず建築費という数千万円〜数億円の初期投資をしなければならない、という大きなリスクがあることを考えることではないでしょうか。

どうぞいつでもみつや不動産にご相談下さい。