DV(ドメスティック バイオレンス)に出会う!!

・プライバシーまで入り込まないと成約できない。

病める社会と言うべきか、多くの物件の売買、賃貸を扱った中で、最近DV(DomesticViolence)をたびたび聞く時があります。特に売買、しかも不良債権となった物件の任意売却の場合、所有者(売主)のプライバシーを含めたかなりの生活内容を知ることになります。またしっかり知って把握しなければ、内見も契約も残金決済もできません。例えば登記簿に載っている抵当権以外に借金があるのかないのか、あるとすればどういう金貸しにいくらなのか、返済は少しでもしているのか、していないのか、そこに印鑑証明書を渡したのか、白紙委任状を書いたのかどうか、抵当権仮登記や仮差押をする可能性はないのか等、を知らなくては、契約も残金決済もできないのです。

10年前くらいのある戸建て物件の残金決済直前に、あるカードローン会社が突然仮差押してきました。Kabは現金50万円を持ってそのカードローン会社に文字通りとんで行き、仮差押取り下げをしてもらいました。なんとその本人のカードを使って奥さんが相当高い買物を何回もしていたから、ご本人は知らなかったのです。

・DVの場合、マザコンで自己中!

Kabが19年前に不動産業界に入り、その中で出合ったDVの人は、例外なくDVとマザコンと自己中の三要素が密接不可分のセットになっていました。しかも、マザコンの人がすべてDVではないが、逆にDVの人は、まず例外なくマザコンで、特に女性に対して自己中でした。また多くの場合、ネクラ(すべてNegativeに考える性格)で、力ある相手方には卑屈なほどヘコヘコし、逆に力弱い女性や子供には虚勢とも言うべき威張っていました。いろいろ聞いてみると、DVの被害者がおとなしく萎縮すればするほど、その夫のDVは加虐的になるようです。

DVを直す治療法とかはKabはわかりませんが、その夫の器質的な原因というより、育ってきた家庭環境や社会環境によって造られていることが大きいと思いますので、その家の中という小さな社会でだけで処理しようとせず、「DVは犯罪だ」として外部(両親・弁護士・警察等)に訴え、社会的に処理することが被害を最小にすることだ、と言えます。

特別養護老人ホームへの入所で「特定居住用地等の80%減額」は可能か?

被相続人は、老人ホームに入所しました。この場合、入所するまで居住していた建物の敷地は、特定居住用宅地等として相続評価額の80%減額ができるかどうかについて、この間税理士さんに聞いてもよくわからない、とのお答えでした。Kabは調べました。

(1) 特定居住用宅地等の用件を満たす必要があります。つまり、その宅地等の上にある建物に被相続人が生活の拠点を置いていたかどうかにより判定することになります。

(2) 一般的には、被相続人が老人ホームに入所した場合には、被相続人の生活の拠点も老人ホームに移転したものと考えられます。このような場合には、入所前に居住していた建物の敷地は被相続人の居住用宅地等に当たらないことになります。

(3) しかし、特別養護老人ホームは、著しい障害があるため常時介護を必要とする者で、居宅で適切な介護を受けることが困難な者を市町村等の介護保険制度により入所させて養護する施設ですから、特別養護老人ホームへの入所は病気治療のために病院に入院した場合と同様の状況にあると考えられますので、したがって、その建物の敷地は被相続人の居住用宅地等に当たるものと言えます。そして、相続した者が特定居住用宅地等の要件を満たしていれば、80%の減額の対象となると考えられます。(具体的な事例については、税務署に必ず事前にご確認下さい。)

・一般的な老人ホームの場合は?

一般的な老人ホームの場合、被相続人は終身入居となっています。この場合に、「特定居住用宅地等の80%減額」適用を可能にする為には、老人ホームは実態的に終身入居でなく一時入居でなければなりません。すなわち、被相続人はたびたび自宅に戻り、実際に自宅で起居(写真等で立証できること)して、まさに生活拠点は老人ホームでなく、自宅にあることが必要です。

そうしませんと80%減額が適用されず、高い相続税を支払うことになってしまいます。