融資返済モラトリウムよりも、リ・スケジューリングを!!

政府与党で中小企業への融資について3年間返済を猶予するという案が検討されています。Kabは賛成しません。猶予しても3年間で経営立て直しが可能になるとは思いませんし、いわゆる景気が回復するとは思いません。それほど楽観的な世界経済・日本経済ではないと思います。「中国頼み」の綱渡り的世界経済状況と思いますし、そもそも「赤字国債」を前提にせざるを得ない日本国家予算状況です。

それよりも、融資返済期限5年〜10年を20年〜30年に繰り延べ(リ・スケジューリング)することがよいと思います。月々の融資返済額が減れば、利益率の減っている中小企業は延命できます。

担保主義よりも人物主義・事業内容主義に!

Kabの会社では、債務超過・競売差押物件の任意売却を、毎月数物件成功させています。これまでの数百物件を解決させた経験から感じていることは、金融機関が、余りにも担保にとった不動産の価値のみにとらわれすぎていることです。
ことに、不動産価格が横ばいか、下落している現在、担保主義は破綻した企業とともに金融機関も「共倒れ」になってしまいます。「サブプライムローン」はその顕著で、かつ世界的悪例でした。2年前の2007年(平成19年)6月5日「世界的バブル経済の終わりと始まり」で著者の松藤民輔氏は「世界的バブル崩壊」「悲惨なサブプライムローン債券」と警告していた。同年7/26の日本経済新聞では「サブプライムで警戒感」「高リスク投資;米で慎重に」とのニューヨーク発の記事が出ました。

やはり、その経営者の資質や努力ぶりという人物主義、そして事業内容の将来性をしっかり見定めて、融資するのが正道と思います。

みつや不動産は人材が揃いました!!

Kabの会社のみつや不動産は、このような偉そうなことが言える会社ではないですが、日々努力しております。
みつや不動産は創立16年にして、ようやく人材が揃いまいた。賃貸の管理・元付け・客付け、売買の買替え・相続物件・競売差押物件 全てについて、いわゆる努力する人材が揃いました。

更新料無効判決とは?

関西の大阪高裁や京都地裁で最近、賃貸物件の更新料について無効判決が出されました。仮に更新料無効が関東でも適用されたら、弱小零細経営者である貸主はパンクしてしまいます。そうでなくても、退去時のリフォーム費用のほとんどが貸主負担との国土交通省のガイドラインが、全国的に適用されている現在、貸主の負担は増大しています。まさに「賃貸物件を建てれば安心」の時代ではなく、賃貸事業として、厳しい経営をせざるを得ない時代です。従いまして、管理会社の良し悪し、建築プラン・建築費等によって、逆に生活に悪影響がでることもあり、慎重かつ適切な判断が必要な時代となりました。

関東とは全く違う契約内容
関西、ことに京都では、更新料は毎年で、しかも2ヶ月〜4ヶ月となっています。更新料が高額すぎます。2年〜3年の更新時に0.5ヶ月〜1ヶ月との関東とは全く違います。

そうですので、大阪・京都の判決は、関東とはかけ離れたものです。神奈川ではこの判決を同一視することは正しくありません。

事業としての賃貸経営を!!
全国的にみて、賃貸物件は完全に供給過多です。東京や神奈川でも賃貸の空室率は20%弱です。栃木県・群馬県は空室率30%以上です。

「賃貸物件を建てればよい」「建てれば安心」の時代は終わりました。「事業」として賃貸経営をしないと、「賃貸貧乏」、「賃貸破産」になってしまいます。

Kabの考える今後の賃貸経営方針です

  1.  今後賃貸物件は、駅歩10分以内のみとし、初期の利回りが15〜20%以上となるものに絞るべきです。10%前後であれば、見合わせるべきですし、融資金利が4%〜5%以上になっても大丈夫な計算をすべきです。
  2.  空室がなかなかうまらない古い賃貸物件は、思い切って賃料を20%〜30%ダウンしてでも満室にすべきです。
  3.  借り上げ(サブリース)方式を考える場合、「築後10年以上でも適用されるのか」「賃料は2〜4年毎に見直しされて安くなるのではないか」「もともとの建築費が割高でないのか」等を吟味すべきです。将来賃料が下がっても、家賃保証額が融資返済額の1.5〜2倍以上の場合のみ、借り上げ(サブリース)方式を検討すべきです。

くれぐれも賃貸経営は、まず建築費という数千万円〜数億円の初期投資をしなければならない、という大きなリスクがあることを考えることではないでしょうか。

どうぞいつでもみつや不動産にご相談下さい。