基準地価 都市部上昇 しかし郊外下落

基準地価は都心を中心に上昇しています。不動産業界の実感では駅から徒歩5分以内は堅調ですが、それより以遠のところでは昨年夏ごろから毎月くらいに売れ行きが鈍くなっています。新聞でも、「都心 供給過剰の懸念も」、「地価 不便な郊外下落」と指摘されています。

新設住宅着工戸数は減少が続く

野村総合研究所では、新設住宅着工戸数は、20年前の163万戸から毎年減り続け、12年後の2030年には60万戸まで減少する、と予測しています。
日本の総世帯数も2023年にはピークアウトし、新設住宅着工はさらに減少し、20年前の38%まで落ち込む、との予測です。(下掲)

アメリカの住宅市場、失速しつつあります。

中間所得層を対象とした売買物件には陰りが見え始め、タワーマンションには空室が目立ち、さらに賃貸では家賃の値引き合戦が激化しています。どの国の政府もその債務を増やし続けていて、不健全財政状況になっています。国際金融協会(IIF)のまとめでは世界の政府・企業・家計の債務残高は、27,000兆円(2京7千兆円)となり、まさに債務過多による金融バブルです。そのため債務返済の金利上昇におびえざるを得ない状況です。
平成30年9/4付日本経済新聞によれば、アメリカ住宅市場は失速しつつあります。住宅着工件数も価格も大巾下落となっています。中古戸建て物件販売は4か月連続減少しています。リーマンショック再来を心配します。地価がピークの今、物件売却、ことに宅地売却は『今』です。

配偶者居住権が新設されます

下掲のように民法改正により、配偶者居住権が新設されます。

人口減と賃貸住宅の空き家増加

人口減の有効策なし
国立人口問題研究所が「日本の将来推計人口」を発表しました。
神奈川県は2020年(東京オリンピック)をピークに減少します。75歳以上の割合は27年後には20%以上となります。地方は75歳以上が25%以上の県が増えていきます。しかし、政府は通貨発行量を増やすとの異次元の金融緩和策はありますが、高齢者・住宅過剰時代を食い止める策はうち出せていません。

② 首都圏全体で賃貸物件の空室は、8/17現在 534,865物件です。
  以下は、アットホーム社(賃貸物件情報では、その掲載情報量が最も多いサイト)の8/17現在の賃貸アパート、マンション、貸家の空室数です。
東京都:238,464件、横浜市/川崎市:88,249件、
神奈川県の他の地域:44,820件、千葉県:58,610件、埼玉県:69,797件、
栃木県:10,822件、群馬県:11,863件、茨城県:12,240件       
総合計:534,865件
『今』も「生産緑地2022年問題解決」などがあり、新築賃貸物件が建てられています。
弊社からの4年7カ月前の2014年(平成26年)1月元日号の資料で、「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのかの時代になった」です、と私見を申し上げました。
『今』、賃貸物件は完全に供給過多となり、月額賃料(都心の一部を除く)は、この10年間で30%近く下落しています。逆にその土地の固定資産税評価額も、路線価もずっと上がりっ放しで、相続税で言いますと、その上控除額を下げる、譲渡税の相続税額取得費加算の改悪など、さらにさらに増税になっています。収入は減る、しかし税金はますます上がる、とは全く不合理と思います。かつての「収入を安定させる不動産」は、どう事業経営するのか、を考えざるを得なくなりました。路線価算出の場合、公示地価/基準地価のみならず賃料下落の要素も考慮すべき、と弊社は考えます。
③ 路線価は上がり、増税、しかし、賃料は下落。
路線価が上がって喜ぶのは国税庁だけで、私たちは手放しで喜べないですね。賃貸物件の過剰により月額賃料は下がり続けています(東京の一部都心は上昇)から、路線価が上昇するのは理解できませんね。
しかも3年半前の平成27年1/1以降、つまり現在は相続税を支払うために土地等を売却しても、取得費加算額が納税額の30%~50%くらいしか認められず(以前は100%近く認めていた)、そのため相続税額の約20%増の売買価格となる不動産を売却しないと、間に合わなくなりました。
そうですので、相続後に不動産売却する予定でありますれば、売買価格がピークの『今』売却されることをお勧め申し上げます。
2020年東京オリンピック後に不動産の相場が、10%以上下がると弊社は予測しています。その時に同時に1億円以上の不動産を相続税付期限の10ケ月以内(「四十九日」や「生産緑地解除手続き」を考えますと約5か月以内)に売却することが『今』よりも数段難しくなってしまいます。

土地55坪付き戸建てを108万円で買いました。

Kabは、5/28土地55坪付き戸建て物件を購入しました。108万円で裁判所が売ってくれました。当分月額3万円で貸す、といたしました。

地方や郊外は、どんどん地価は下落しています。上昇は都心の極一部だけで、高層マンションはピークアウトし、下落基調に潮目が変わりました。

いよいよ「異次元の金融緩和」による金融バブルは終焉を迎えます。

8物件の売却依頼、さらに2千坪⇒

8物件売却(すべて専属専任媒介)依頼されています。東京の一棟売りマンション、東京のベイエリアのマンション、東横線の大型住宅、港南台の鉄筋コンクリートの戸建て、埼玉県のデザイナーズハウス、都筑区の邸宅、青葉区の売地、北山田の160坪です。

現在、奮闘中です。

さらに、6/9(土)下鶴間50坪、6/11(月)に熱海2千坪(含駅直近のビル)の売却を依頼されました。

弊社が、港北ニュータウン・あざみ野の地元情報に詳しいことと、債務超過物件売買の特別Know-howを持っていること、相続税・譲渡税なども詳しく、何よりも実務を知っている、とお客様から評価されているから、のようです。

(手前みそですみません。)

不動産に関する本は論調が激烈です。

最近の不動産に関する本は、以前よりも数段論調が激烈です。
◎「2018年10月までに株と不動産を全て売りなさい」浅井隆著:第二海援隊発行
「プロローグ」は「もうすぐとんでもない経済事件が起こる!!」
「第1章」は「トランプバブルはあと二年弱しか続かない!!」
「第5章」は「爆発寸前の一京五000兆円の総債務」
を警告しています。
◎「老いる家 崩れる街」野澤千絵著:講談社現代新書
「3戸に一戸が空き家に」、「負動産化する住宅」、「住宅過剰社会から脱却するための方策」
◎「人口減少時代の土地問題」吉原祥子著:中公新書
「所有者不明の土地」、「相続放棄物件」の増加により国土の荒廃を招くとして、警鐘を鳴らしています。

「2022年問題」が始まります。

弊社は、不動産売買に関して、生産緑地物件についてもその実務は詳しいです。不動産売買の「御用聞き」です。何なりとお聞き下さい。
5年後の2022年の「生産緑地法」指定解除問題に向けて今年(平成29年)2月の通常国会で法改正されました。30年→10年、面積500㎡→300㎡や直売所OKなどの改正です。
あちこちの新聞・雑誌で2022年に、『全国4000万坪(神奈川県は414万坪)の生産緑地の6~7割が宅地化し、流通する』と報道されています。しかし、生産緑地ほとんどは相続税の納税猶予を受けているので、生産緑地解除となると、相続税納付に加えて利子税(年3.6%、30年で108%)の納付義務が生じます。そうですので、宅地化はそれほど大量にはなりませんし、地価「大暴落」は誇張ですが、ずっと下落基調は変わりません。

それよりも、タワーマンション「爆売り」が始まっています。

それよりも、中国人によるタワーマンション「爆売り」が始まっています。
加えて、「相続税対策」のためのアパートローンの債務返済不履行による差押は地方から始まっております。地主さんは、サブリース大手レオパレスに対して集団訴訟しました。
賃貸物件過剰が引き金となり、不動産バブルは終わると予測します。

 

将来売却する計画あれば『今』売却が大正解

タワーマンションが「買い」でなく、「大量売り」に変わりました。9年前のリーマンショック時には、原油価格147.27ドル/バーレルでしたが、現在は40~50ドルを推移し、電気自動車の時代に入り、投資を支えていたオイルマネーはさらに、自国に完全に戻りつつあります。潮目は100%変わりました。日本は加えて、少子高齢化に突入し、ますます空家が増えています。将来売却する計画の物件を、『今』売却しますと、10年後に振り返ったとき、「大正解」となると確信します。

3年半前から弊社は、賃貸過剰を警告していました。

・「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのか、を懸命に考える時代になった」(平成26年1月)
・「税金は上がり続ける、金利も上昇に向かう、賃貸物件は過剰になる、としますと、やはり、相続対策として、多額の借金までして、賃貸物件を新築することは、お勧めできません。むしろ事前に相続を少しでも軽くするために、遊休不動産を売却することを強くお勧めいたします。すでに、東京では売却開始された地主様もいらっしゃいます。」(平成26年7月)
・「相続税は来年から約20%増加します。少しでも相続を軽くするために、相場が堅調な今が売り時と思います。今後の動向では、東京都の出生率は1.13レベルであるように、数年以内には少子高齢化が社会問題化し、賃貸物件が供給過剰となります。政府は早く対応策を講じないと、「日出づる国」→「落日の日本」に、国力そのものが下落してしまいます。(平成26年9月)

『今』事態は深化しました。と申し上げました。

3年後の『今』事態は深化しました。相続税前でありましても『今』売却する、として実際、この3年間に相続前の横浜市と東京都の物件合計8,300㎡(約2500坪)の売却、そのうち約1,200坪は駅歩3分以内の港北ニュータウン物件の売却を、弊社は成約させました。
取得費加算額について、相続税の申告期限から3年以内に相続した財産を売却した場合は、相続税額のうち(平成26年12/31までは100%近くでしたが、平成27年1/1以後は)、改悪され一定額しか取得費を認めなくなりました。
取得費に加算できる相続税額= その者の相続税額×(譲渡したその土地等の相続評価額÷取得した財産すべての相続評価額)

官製相場の株価2万円

預金が増え、1000兆円をこえました。多くの方が将来の不安を感じ、資産防衛の為に支出をせずに、萎縮しているからですね。
一方、株価(日経平均)は2万円を超えました。高値です。日本経済新聞の6/24号1面トップ記事、6/27号5面、6/27号19面「大機小機」によれば、日銀が上場投資信託(ETF)の買い入れを増やし、年間6兆円とし、推定17兆円で日本株保有額の第3位になり、年金積立金管理運用独立法人(GRIF)は約35兆円も国内株式を購入し保有額第1位です。官制相場による2万円超えです。
年金資金を損失させないためにGRIFは、高値2万円超えの『今』直ちに保有株式を売却すべき、と言いたいです。外国人の日本株保有率は約30%です。外国人株主が売り抜いてしまい、株が暴落する前の『今』売却すべきです。年金資金が何兆円も損害となると、どの方も預金はさらに使わなくなり、日本経済は萎縮したままになってしまいます。

生産緑地が満期の「2022年」がきます。
生産緑地指定後30年の「2022年問題」が言われ始めました。
生産緑地は首都圏で合計1684haあります。そのほとんどは納税猶予をうけていますので、相続税プラス延納利子税(年約4%)の支払いは大変な高額税額となります。従って「2022年」生産緑地解除⇒即売却とはならずに、当面生産緑地を継続するとなる、と思います。
「2022年問題」に対して、国土交通省は生産緑地内に農産物の直売所、農家レストランの設置可能等の新指針を出そうとしています。
そのため、新たな用途地域として「田園住居地域」(第1種低層住居専用地域に準ずる内容)を追加するとのことです。