2016年(平成28年)の大型物件が分譲マンションとなります。

弊社が、仲介業者として成約させた北山田駅前の384.27坪に、株式会社コスモスイニシアが分譲マンション(全64戸)を建設し、平成29年10月販売開始します。売りは、駅徒歩2分、山田富士公園などの穏やかな住宅地区、防犯パトロールなどの「安全・安心・明るい街」です。

牛久保3丁目では全20宅地の分譲となりました。

港北ニュータウン・牛久保3丁目で積水ハウス株式会社は全20宅地(計1,146.62坪)を分譲しています。本物件も仲介は弊社でした。

将来売却する計画あれば『今』売却が大正解

タワーマンションが「買い」でなく、「大量売り」に変わりました。9年前のリーマンショック時には、原油価格147.27ドル/バーレルでしたが、現在は40~50ドルを推移し、電気自動車の時代に入り、投資を支えていたオイルマネーはさらに、自国に完全に戻りつつあります。潮目は100%変わりました。日本は加えて、少子高齢化に突入し、ますます空家が増えています。将来売却する計画の物件を、『今』売却しますと、10年後に振り返ったとき、「大正解」となると確信します。

3年半前から弊社は、賃貸過剰を警告していました。

・「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのか、を懸命に考える時代になった」(平成26年1月)
・「税金は上がり続ける、金利も上昇に向かう、賃貸物件は過剰になる、としますと、やはり、相続対策として、多額の借金までして、賃貸物件を新築することは、お勧めできません。むしろ事前に相続を少しでも軽くするために、遊休不動産を売却することを強くお勧めいたします。すでに、東京では売却開始された地主様もいらっしゃいます。」(平成26年7月)
・「相続税は来年から約20%増加します。少しでも相続を軽くするために、相場が堅調な今が売り時と思います。今後の動向では、東京都の出生率は1.13レベルであるように、数年以内には少子高齢化が社会問題化し、賃貸物件が供給過剰となります。政府は早く対応策を講じないと、「日出づる国」→「落日の日本」に、国力そのものが下落してしまいます。(平成26年9月)

『今』事態は深化しました。と申し上げました。

3年後の『今』事態は深化しました。相続税前でありましても『今』売却する、として実際、この3年間に相続前の横浜市と東京都の物件合計8,300㎡(約2500坪)の売却、そのうち約1,200坪は駅歩3分以内の港北ニュータウン物件の売却を、弊社は成約させました。
取得費加算額について、相続税の申告期限から3年以内に相続した財産を売却した場合は、相続税額のうち(平成26年12/31までは100%近くでしたが、平成27年1/1以後は)、改悪され一定額しか取得費を認めなくなりました。
取得費に加算できる相続税額= その者の相続税額×(譲渡したその土地等の相続評価額÷取得した財産すべての相続評価額)

相続前のマンション用地北山田駅前4物件成約

① 出光佐三さんの生涯を描いた映画「海賊と呼ばれた男」を見ました。人間愛に満ち満ちた、そして「公」とも「大英帝国」とも、「石油メジャー」とも一歩も退かず、その方針を実現してきた生涯に何回も感動しました。大学卒業後、Kabは「石油メジャー」で働いていましたので、他人事とは思えませんでした。

② さて、弊社は、今回(昨年8月~今年1月)、北山田駅前「近隣商業地域、容積率400%」の土  地4物件(いずれも相続前)の売買を成約させました。そのうちお二人の売主様は不動産会社{宅建番号(10)と(12)ですからこの道40~50年の}大々ベテラン社長様でした。他のお二人はこの地の大地主様でした。いずれも相続後(譲渡税の一部軽減あり)よりは、相続前の『今』売却を選択されました。4人の方すべて、駅近の賃貸物件を所有し、堅実な経営をなさっていらっしゃいます。2020年の東京オリンピック後の地価動向(下落の一途と4人の地主様は予測)を考えた時、将来の相続後売却は止めて、『今』売却すべきと決断し、弊社の仲介で売却されました。

③ 2017年1/28号「週刊東洋経済」で「持ち家が危ない」、「マイホームが負動産になる」として今後の不動産の動向を特集していました。その見出しだけを羅列しますと、「2033年には空き家率が30%超へ」、「東京圏こそ将来が危ない」、「マンションの悩み:建て替えの幻想、資金問題で合意が困難」、「超高層マンションは廃墟化する」です。1/19付日本経済新聞の「日銀ウオッチ」には「物価目標に貸家急増の影」として「デフレ脱却を目指す日銀にとって悩みのタネがまた一つ増えたようだ。節税対策もあり、アパートなどの貸家が急増している。」「賃貸物件の入居率は・・・低下しつつある。(東京)」です。賃貸物件の供給過剰問題が新聞記事(つまり社会問題のレベル)を超えて日銀(つまり国家財政)のレベルになっています。都筑区と言えども、駅徒歩10分以上の賃貸物件は新たには作るべきではない、と弊社は敢えて申し上げます。

北山田駅前成約事例

「オウンゴール」というより、川澄さんと大儀見さんの見事なシュート!!

7/2の女子世界サッカー準決勝でのなでしこジャパンとイングランド戦で「オウンゴール」と報道されている。しかし、Kabはそうは思わないです。

  1. 川澄さんからのパスは非常に正確で、イングランド選手は2名しか戻れなかったし、大儀見さんの方が少し早かった。
  2. イギリスのバセットさんがともかく蹴りだすことができなかったら、儀見さんの見事なシュートになっていた。なので、バセットさんは必死に蹴りだしたが、川澄さんのパスの角度が非常によかったから、その蹴りだす角度はゴールポストの内ギリギリに向かってしまった。
  3. このように、なでしこジャパンの川澄さんと大儀見さんの見事なシュートと言うべきもので、その実力を示している。そうでなくても、川澄さんはよく走る、パス見事ですし、大儀見さんは当たり負けしないし、そのシュートは正確で、さむらいの「刺客」の風格があります。

「チャイナハラスメント:中国にむしられる日本企業」(新潮新書)を読んで

Kabは感情的、感覚的に中国とおつきあいはイヤだな、と思っていたが、この本を読んで、少しは客観的に考えられると思いました。著者は松原邦久さんで、実体験に基づく内容であった。

松原邦久 1943(昭和18)年生まれ。

1967年に鈴木自動車工業(現スズキ)に入社。同社で中国合弁会社の総経理、北京事務所首席代表などを務める。2004年、中国政府より国家友誼奨を受賞。

中国は日本の技術力や日本の製品や観光を必要としているから、適切に対処すればよい。
その基本の考えを教えてくれる内容であった。

次の二点は特に勉強になった。

日本がもっとも「与しやすい相手」

なぜ中国は日本ばかりを標的にして、国際社会の常識では考えにくい行動をとったりするのでしょうか。

一番の理由は間違いなく、日本がもっとも「与しやすい相手」だからです。中国の言い分に強硬な反論をするのでもなく、むしろ曖昧な態度で中国の機嫌を損ねないような態度をずっととり続けてきたからです。「いやそんなことはない」と仰る方もいるかも知れませんが、少なくとも中国側がそう見ていたのは確かです。

中国は、世界の四大文明のひとつの黄河文明を擁した国です。中国が持っていた文化は、周りの国々に伝播していき、それらの国の発展に影響を与えたという自負が中国人にはあります。だから中国を取り巻く国々は中国に感謝をし、中国のいうことに従うべきだと心のどこかで思っています。

さらに中国が日本を敵にする理由の中に、日本に対するやっかみ、ひがみ、コンプレックスがあります。為政者や知識人は中国経済が発展した今日でも、化学技術分野の競争力も、ノーベル賞受賞者の数も、生産技術の革新も、日本との間にまだまだ歴然とした差があることに気付いています。そして、それが我慢できないのです。

漢字や箸のロイヤリティは?

中国の交渉団(車体とエンジン担当で相手の交渉団は約30人)の一人が私の話が終わるか終わらないうちに「日本は漢字や箸を中国から持って行ったがロイヤリティは払ったのか」と質問してきました。私は「日本は支払いました」と答えました。相手は「どのようにいくら払ったか」と追及してきました。私は「漢字はおもに中国が隋や唐の時代に遣隋使や遣唐使が日本に持ち帰りました。日本からの遣隋使や遣唐使は中国に来るとき、金銀財宝を持って長安の都を訪問しました。日本は金銀財宝で漢字のロイヤリティを支払ったのです」と回答しました。相手は私が回答にこまるだろうと思っていたのか、私の間髪容れぬ回答に一瞬あっけにとられていました。そして次の追及の手が鈍りました。少し間を置いて相手は「それだけでは少なすぎる」と悪あがきをしました。

私はそれに対して「少ないのならその時に言わないとダメでしょう。ロイヤリティは払うべきなのです。あなた方も払ってください。金額が多いか少ないかは今決めましょう」と畳みかけました。これでこの交渉はこちらのペースで進みました。

壮年・中年になってから本好きになりました。

Kabは小学校時代、勉強は授業中だけすればよい、その授業中にすべて覚えるものだ、と考えていて、そう実行した。毎日駆け回り、毎日野球をしていた。科学の本だけは読んだが、他は読まなかった。ただ、中学受験や中学校入学後は、「世の中には頭がいいやつがたくさんいる」と痛切に感じたので、家に帰っても勉強するようになった。それでも教科書以外、本は読まなかった。

不動産業界に入った23年前からは、税金、金融、法律の本は熱心に読むようになった。本好きになったのは壮年〜中年になってからだ。

現在は、月に2〜3冊読んでいる。乱読のたぐいだが、やはり石油会社エクソンで働いていたから、エネルギー関係の本が多い。

最近、次の本は、読んで面白かった、同時にとてもためになった。

 

(1)海賊とよばれた男(上)・(下) 百田 尚樹著 講談社

Kabは感動・感激し、何回も感涙した。

(2)日本はなぜ、「基地」と「原発」を止めれないのか 矢部 宏治著 集英社インターナショナル

3.11による福島原発事故の責任者はだれも罪に問われないのはなぜ?
沖縄の普天間基地のすぐ横を米軍機は低空飛行しないのはなぜか?
日米安保条約と日本国憲法とどちらが上位にあるのか?
を歴史的に解明している。

(3)核を求めた日本、被爆国の知られざる真実 「NHKスペシャル」取材班著 光文社

日本政府はなぜ、原発にこだわるのか、追及している。
そして、「核兵器製造の経済的・技術的ポテンシャルは常に保持する」と、書かれている報告書『わが国の外交政策大綱』を見つけるのである。
取材は2011年3・11より以前になされたが、本が出版されたのは3.11の翌年の2012年1月であった。出版はどういう訳かNHK出版ではなく、光文社である。

kabは真実を求めてやまない。
真実「誠」を持っている人は、人間愛に溢れている。その方々はありがたくもずっと親友でいてくれている。