基準地価 都市部上昇 しかし郊外下落

基準地価は都心を中心に上昇しています。不動産業界の実感では駅から徒歩5分以内は堅調ですが、それより以遠のところでは昨年夏ごろから毎月くらいに売れ行きが鈍くなっています。新聞でも、「都心 供給過剰の懸念も」、「地価 不便な郊外下落」と指摘されています。

新設住宅着工戸数は減少が続く

野村総合研究所では、新設住宅着工戸数は、20年前の163万戸から毎年減り続け、12年後の2030年には60万戸まで減少する、と予測しています。
日本の総世帯数も2023年にはピークアウトし、新設住宅着工はさらに減少し、20年前の38%まで落ち込む、との予測です。(下掲)

アメリカの住宅市場、失速しつつあります。

中間所得層を対象とした売買物件には陰りが見え始め、タワーマンションには空室が目立ち、さらに賃貸では家賃の値引き合戦が激化しています。どの国の政府もその債務を増やし続けていて、不健全財政状況になっています。国際金融協会(IIF)のまとめでは世界の政府・企業・家計の債務残高は、27,000兆円(2京7千兆円)となり、まさに債務過多による金融バブルです。そのため債務返済の金利上昇におびえざるを得ない状況です。
平成30年9/4付日本経済新聞によれば、アメリカ住宅市場は失速しつつあります。住宅着工件数も価格も大巾下落となっています。中古戸建て物件販売は4か月連続減少しています。リーマンショック再来を心配します。地価がピークの今、物件売却、ことに宅地売却は『今』です。

配偶者居住権が新設されます

下掲のように民法改正により、配偶者居住権が新設されます。

早く『今』、年金基金は株を売るべし

日本の国の基本政策は、金融を超緩和する「異次元の金融緩和」で、日銀は積極的に国債を買い入れ、その分政府にお金を供給しています。国債保有額は約404兆円です。日本の国民総生産(GNP)の7.5年分の借金経済です。バブル経済ですね。尚、過去のバブル経済と違い、『今』は銀行とか不動産企業とかの一部でなく国家政策となっています。プラス日銀は日本の上場株を買う上場投資信託(ETF)を年間6兆円買い入れ、現在の保有額は21兆円を超えました。その上、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)も日本株や債券をどんどん買い入れています。その運用資金は約157兆円(日本のGNPの約2.8年分)にまで膨らんでいます。
日経平均が2万3千円を超えるまで上昇している『今』、少なくともGPIFは保有株を売却し、利益を確保すべきと思います。タダでさえ、政府は年金支給額を年々減らしています。その厚生年金の源泉を赤字にさせたら、お先真っ暗です。

「異次元の金融緩和」の出口は?

日本経済新聞は次のように、異次元の金融緩和政策に対して、最近、批判を強めています。すべて「大機小機」です。

「最も懸念されるのは株価が官製価格になっていることだ。(中略)金融がマネーゲームと化している。」(6/27)

「今後、人口減・高齢化の加速は自明なのに与野党とも財政再建の先送り以外の選択肢を示していない。」(10/4)

「弱い景気を生み出している一因は将来の財政破綻への恐怖なのだ。」(10/26)

「日銀が財政赤字を下支えするのは不健全で、米FRB、欧州中央銀行も金融緩和からの出口戦略を進めているのに、独り日銀だけが出口の議論さえ封印しているのは異常である。」(11/3)

「10月の衆院選は与党が勝ったというより、野党が分裂して自滅したとみるのが妥当だ。米国の株価バブルや中国の不動産バブルが崩壊するリスクもある。ぬるま湯は景気の悪化で冷水に一変するだろう。」(11/11)

「財政再建は何よりの将来世代のために行わなければならない。幼い子どもたちを支援すると言いながら、財政再建をおろそかにするのでは、ちぐはぐではないか」(11/21)

「技術立国」の日本はどこにいってしまったのか?

11/1付日本経済新聞1面トップ記事によれば、「瀬戸際の技術立国」との見出しで、「ニッポンの革新力は伸びていない」として「日本はこの10年間で1.00倍、ドイツは1.32倍、中国は6.34倍、アメリカは1.24倍」と分析しています。その根拠として、「科学技術の有力論文数=基礎研究力は中国5.8倍、アメリカは17%増に対して、日本は2%減、国際特許の出願件数=応用開発力は今年中国に抜かれた。」と報じています。加えて、日産、スバル、神戸製鋼などで製品の検査、製品の品質データなどで「不正」がありました。資源のない日本の生命線は技術と教育と組織力です。そうでなくても日本はだんだん超高齢化社会になります。バブルに頼らない日本にしたい、と底辺から努力します。

当地では、組織力・地力の自民党、行動力・自力の立憲民主党です。

衆議院総選挙が終わり、当地からは、鈴木けいすけさん(自民党)、中谷一馬さん(立憲民主党)のお二人が当選されました。
おめでとうございます。お二人とも若くて、行動力があり、明るく、真面目で素晴らしいです。
私、不動産業に従事しておりますので、言葉よりも、事実と行動力を重視します。
鈴木けいすけ議員の選挙活動は秘書さん、支援者さんの方々に加えて、当地の県会議員、市会議員の方々が、それこそ熱心に熱烈に動いていました。FACEBOOKにもたびたび投稿していました。まさに一丸となっての活動・行動でした。(日常も同じです。)
 しかし、中谷一馬さんは可哀想でした。私の見る限り「民進党」の県会議員、市会議員の誰も応援にきていないのです。一人でも人手が必要な選挙活動と思います。一緒に「民進党」を支えてきた時もあるのですから、少なくとも「義」なり「友情」はあると思いたいのですが、その県会議員、市会議員のFACEBOOKには、中谷一馬さんを応援の投稿もありませんでした。
その中で、望月高徳市会議員は江田憲司さんの応援をしていました。
しかし、自力で中谷一馬さんは当選しました。
鈴木けいすけ議員、中谷一馬議員に期待しています。

みつや不動産は、創立以来の基本方針である 不動産の「御用聞き」に徹します。

① 一昨年に大幅な戦略変更しました。
一昨年にみつや不動産は大巾な戦略変更しました。おかげさまで着実に結果をだせています。皆様、大変にありごとうございます。今後も皆様の「御用聞き」として進んでまいります。
弊社は今期第23期(平成28年9月末日締め)売上高1億円強でしたが、総資本利益率は上昇しました。一昨年の戦略変更で、売買土地等の分譲事業は一切やめて、売買の仲介(言わば不動産の「御用聞き」)に徹する、に戻しました。3年前の第20期では年間7億4千5百万円の売上げ(そのうち75%は土地購入→分譲事業)でしたから、今期第23期の売上高は約80%下落です。しかし経費(含開発費用・解体費用・測量費用等)は9千9百万円⇒3千5百万円と65%削減させることができ、その結果みつや不動産の利益率はしっかりと上昇しました。
② 相続前の『今』売却を決断されました。
その実際の一つが北山田駅前のマンション用地計383坪の売買の成功です。売主さまお三人はどなたも賃貸マンション等が好調でお金もゆとりがある大地主さまでした。しかし弊社からの確実・高価格・好条件の提案(大手マンション分譲開発会社と弊社とのギリギリの厳しい交渉により、もたらされた好条件に基づく提案)を受諾していただき、地主さまお三人は『相続後に売却』の方針をやめて、『今』売却するとなりました。
不動産業者のみならず、ほとんどの地主さまが異口同音に2020年東京オリンピック後は少子高齢化となり、不動産は長期低迷の時代となると言われます。しかも5年後に生産緑地の満期30年がきます。
また、たまプラーザ駅前の東急デパートの直ぐ裏の旧日本生命社宅は解体工事がちょうど終わりました。駅歩3~5分の広大な土地(容積率150%、200%)が分譲マンションにかわります。駅近の人気地区にマンション大量供給となります。
③ みつや不動産はリーマンショック後に土地分譲事業、しかし今後「御用聞き」に戻します。
「強いアメリカ」を基本政策とするロナルド・レーガン第40代大統領(共和党1981年~1989年)以後、弊社はその政策に「無理」があると見ていました。特にジョージ・W・ブッシュ(息子)第43代大統領となった2001年からは「アメリカは高転びする」と分析して、不動産購入はせずに売買の仲介に徹していました。案の定、2008年(平成20年)にリーマンショックが起こり、不動産は暴落しました。そしてみつや不動産は2009年(平成21年)から不動産購入・分譲事業にその方針の軸足を移しました。年間2億円(平成21年)⇒6億円(平成23年)⇒7億円(平成25年)と売上げを伸ばしました。一昨年に原油価格が1バーレル100ドル超→40ドルに大巾下落した事態を弊社は世界経済の「潮目が変わった」と判断しました。以来、軸足をもともとの売買仲介=不動産の「御用聞き」に戻しました。社員数も減らし、みつやビルも売却し、「イチロー」さんに学び、一つ一つ確実な「安打」を狙うにいたしました。資本金が1千万円という小企業だからこそ、大巾な戦略変更が可能でした。
今期は、さらにさらに不動産の「御用聞き」に徹します。地主の方々の真にお役に立つ不動産会社の道を貫きます。弊社は、「住み続けたい街」港北ニュータウン・あざみ野は隅から隅まで知っております。北山田は地元の小・中学校、北山田商業振興会の会員、町内会防犯部、都筑警察等のご協力で、毎回30~100名で北山田「定期」防犯パトロールを実施し、この12月で6年目第56回入ります。「安全・安心・明るい街」そして「きれいな街」北山田となっています。非常に人気が高いです。弊社代表は北山田商業振興会会長を務めさせていただいており、ボランティア活動に熱心です。 
                                           以上           

kitayamata

地価は『今』がピークです。潮目が変わりました。

① 北山田駅の商業地の更地物件12物件(すべて現在は駐車場)のうち約60%には、近々にマンションが建ちます。
そのうち、ほとんどにKabは関与しています。賃貸マンションでしたら駅歩3分以内ですから、他地区と違い、必ず満室になります。分譲マンション向けでしたらみつや不動産におまかせいただきましたらならば、その実務をよく知っていますので高価格で確実に、今回成約させましたし、させます。みつや不動産はこれまで港北NTでは計300物件(約260億円)を成約させています。地価は『今』がピークです。昨年8月に石油(バーレル100ドル以上⇒40ドル)の潮目が変わり、今年新年早々には株価が2週間連続下落⇒株の潮目が変わりました。そして『今』不動産の潮目が、この初夏6月に変わりました。
② 2020年(東京オリンピック)以後にご所有の不動産を売却するお考えがありますれば(相続税支払いの為の売却時の譲渡課税一部軽減特例も考慮しても)、相続前であっても『今』売却すべし、とKabははっきり申し上げます。毎週木曜日の日本経済新聞夕刊の「日銀ウォッチ」をずっと注目していますが、8/18の見出し「総括検証、負の分析どこまで」のように、金融政策だけにこだわっても負が増すだけと思います。なぜならば日本の甚大な生産力に比して、需要が全く伸びない時代ですから。
・8/13(土)日経「大機小機」の欄では『日銀は9月の金融政策決定会合でこれまでの量的質的金融緩和やマイナス金利政策を「総括的に検証する」という。目標に揚げた物価上昇率が未達成な現状で、政策にはどの程度の効果があったのか。大事なのは、専門家が合意できる手法によるデータ分析から出発することだ。牽強付会(けんきょうふかい)な論理で自己正当化するだけなら「検証」の名が泣く。』(注:日銀の総括の検証は9/20~21の予定です。

・8/16(火)日経3面で「もたつく景気政策頼み」との大きい見出しで、「4月~6月GDP実質0.2%増」「夏以降も低成長予想」と報じている。訪日客消費は4~6月期は前期比4.5%減となり、国内の個人消費は「弱い消費」が続いている、と報じています。

・8/22(日)日経夕刊3面で「原油安が出稼ぎに影」として、長引く原油安で中東経済が落ち込む中、サウジアラビアなどで働くアジアの出稼ぎ労働者の解雇や不払いが多発し(中略)、フィリピンはサウジ国内の自国民労働者やその家族を救済するため5億ペソ(約10億円)の拠出を決めた。と報じています。世界中の株や資源に投資しているオイルマネーは産油国に戻っていきます。

・8/30(火)日経経済欄に「貸家に投資マネー流入。需給悪化で家賃下落も」として、神奈川県の空室率は2013年約13%弱⇒2016年約15%と増加の一途です。同総合2欄では、「中国 石油大手が急失速。3社上半期8割減益」と報じています。中国経済鈍化、原油安となってしまいます。

・9/2(金)日経 2面に「領土進展へ経済面に」はロシア、3面に「日サウジ打算の握手」はサウジアラビアという産油国の経済的苦境が背景にあります。
③ 次のときに書きますが、「週刊現代」「サンデー毎日」の最新号にはマンションの大暴落が特集されています。生産性のあがらない土地や古アパート物件は売却されることをお勧めします。

EUを離脱して、イギリスはどこに行くのか?

2016年(平成28年)6月イギリス国民投票でイギリスはEU離脱を決めました。イギリスはどこに向かっていくのでしょうか。
Kabは石油メジャーEXxonで働いていた当時、ロンドンの近郊のアビンドンにあるディーゼルエンジン研究所で研修を受けたこともあります。なので、自動車と石油について、非常に関心を持っています。

かつての自動車の名車はイギリス資本でなくなった。

Kabの青春時代大きな憧れであったイギリスの名車はどれもこれも30年前ころにイギリス資本でなくなりました。
ロールスロイス、ベントレーもジャガーもランドローバーも、ミニクーパーもすべてドイツ資本、あるいはインド資本傘下になりました。そのほとんどは「沈み行く大英帝国」、「英国病」と呼ばれたサッチャー政権時代のことです。
それでも「沈まなかった」のは、当時低硫黄軽質原油の北海油田(主にイギリス権益)が開発され、イギリスは石油輸出国になったからでした。今は、北海油田の産出量は激減しイギリスは石油輸入国に戻りました。
果たして、今回イギリスはEUから離脱して将来の展望はあるのでしょうか。
日に日にイギリス国民は離脱を後悔すると想像します。

ユーロ導入をしないデンマークは?

イギリス同様EUには加盟はしていますが、ユーロ導入をしていないデンマークはどうなるのでしょうか。
スペイン、イタリア、ギリシャはどうなるのでしょうか。
離脱や分裂の方向は、Kabは賛成しません。
EXxonから労働組合を分裂させられ、人心を荒廃させられた経験を持つKabは、個人の尊厳を保てることを前提にした協同、協調、協力つまり「和」を強く望みます。

消費税再延期の日本はどうなるのか。

安倍内閣は消費税増税再延期を決めました。この代わりの財源(5.5兆円)はどうするのでしょうか。社会保障の充実と国家財政の健全化はまたも先送りとするのでしょうか。
安倍首相は「第三の矢にドライブをかける」と言いますが何か「焦って」いるとしか見えません。日銀の「異次元の金融緩和」も「マイナス金利」もバブル経済を招来する禁じ手を使ってまで、大量の「円」を市中にばらまいた後に、増税再延期ですので、日本の財政・経済の将来は大丈夫なのでしょうか。
そうでなくても可処分所得は増えず、消費は停滞し、三菱東京UFJ銀行は国債入札特別資格を返上すると表明し、平成28年6/8付日本経済新聞によれば「日本の住宅ビジネスが転機を迎えている。きっかけは空き家の増加だ。野村総合研究所は7日、空き家比率が2033年に今の2倍強の30%に増えると発表。」との少子高齢化の悪い影響がはっきり出てきています。
5/21付日経によれば「4月の全国百貨店売上高で、これまでけん引役だったインバウンド(訪日外国人)向けの売上高が3年3ヶ月ぶりに前年同月を下回った。」、5/30付日経では「世界の貿易ナゾの停滞」です。

イチローに学び、確実に安打を狙え!!

『イチロー選手に学び、確実に安打を狙う』であれば、イギリスやEUがどうなろうとも、中国バブルが崩壊しようとも、日本の車や新幹線等の技術力からして、確実に経済成長できます。必要な増税は実行し、歳出はゼロベースで見直せば社会保障の充実と財政健在化は可能です。勿論アベノミクスで恩恵、特に円安で恩恵を受けた企業(主に大企業)は利益を一人占めしないことです。
そのイチロー選手は安打数で、世界記録のピート・ローズさんの4256安打を抜き、世界記録を塗り替えました。今シーズンでメジャー3千本を超えます。『確実に安打を打てば、時にホームランも出ます』です。日本はもっとイチロー選手に学びましょう。