2016年(平成28年)の大型物件が分譲マンションとなります。

弊社が、仲介業者として成約させた北山田駅前の384.27坪に、株式会社コスモスイニシアが分譲マンション(全64戸)を建設し、平成29年10月販売開始します。売りは、駅徒歩2分、山田富士公園などの穏やかな住宅地区、防犯パトロールなどの「安全・安心・明るい街」です。

牛久保3丁目では全20宅地の分譲となりました。

港北ニュータウン・牛久保3丁目で積水ハウス株式会社は全20宅地(計1,146.62坪)を分譲しています。本物件も仲介は弊社でした。

不動産に関する本は論調が激烈です。

最近の不動産に関する本は、以前よりも数段論調が激烈です。
◎「2018年10月までに株と不動産を全て売りなさい」浅井隆著:第二海援隊発行
「プロローグ」は「もうすぐとんでもない経済事件が起こる!!」
「第1章」は「トランプバブルはあと二年弱しか続かない!!」
「第5章」は「爆発寸前の一京五000兆円の総債務」
を警告しています。
◎「老いる家 崩れる街」野澤千絵著:講談社現代新書
「3戸に一戸が空き家に」、「負動産化する住宅」、「住宅過剰社会から脱却するための方策」
◎「人口減少時代の土地問題」吉原祥子著:中公新書
「所有者不明の土地」、「相続放棄物件」の増加により国土の荒廃を招くとして、警鐘を鳴らしています。

「2022年問題」が始まります。

弊社は、不動産売買に関して、生産緑地物件についてもその実務は詳しいです。不動産売買の「御用聞き」です。何なりとお聞き下さい。
5年後の2022年の「生産緑地法」指定解除問題に向けて今年(平成29年)2月の通常国会で法改正されました。30年→10年、面積500㎡→300㎡や直売所OKなどの改正です。
あちこちの新聞・雑誌で2022年に、『全国4000万坪(神奈川県は414万坪)の生産緑地の6~7割が宅地化し、流通する』と報道されています。しかし、生産緑地ほとんどは相続税の納税猶予を受けているので、生産緑地解除となると、相続税納付に加えて利子税(年3.6%、30年で108%)の納付義務が生じます。そうですので、宅地化はそれほど大量にはなりませんし、地価「大暴落」は誇張ですが、ずっと下落基調は変わりません。

それよりも、タワーマンション「爆売り」が始まっています。

それよりも、中国人によるタワーマンション「爆売り」が始まっています。
加えて、「相続税対策」のためのアパートローンの債務返済不履行による差押は地方から始まっております。地主さんは、サブリース大手レオパレスに対して集団訴訟しました。
賃貸物件過剰が引き金となり、不動産バブルは終わると予測します。

 

将来売却する計画あれば『今』売却が大正解

タワーマンションが「買い」でなく、「大量売り」に変わりました。9年前のリーマンショック時には、原油価格147.27ドル/バーレルでしたが、現在は40~50ドルを推移し、電気自動車の時代に入り、投資を支えていたオイルマネーはさらに、自国に完全に戻りつつあります。潮目は100%変わりました。日本は加えて、少子高齢化に突入し、ますます空家が増えています。将来売却する計画の物件を、『今』売却しますと、10年後に振り返ったとき、「大正解」となると確信します。

3年半前から弊社は、賃貸過剰を警告していました。

・「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのか、を懸命に考える時代になった」(平成26年1月)
・「税金は上がり続ける、金利も上昇に向かう、賃貸物件は過剰になる、としますと、やはり、相続対策として、多額の借金までして、賃貸物件を新築することは、お勧めできません。むしろ事前に相続を少しでも軽くするために、遊休不動産を売却することを強くお勧めいたします。すでに、東京では売却開始された地主様もいらっしゃいます。」(平成26年7月)
・「相続税は来年から約20%増加します。少しでも相続を軽くするために、相場が堅調な今が売り時と思います。今後の動向では、東京都の出生率は1.13レベルであるように、数年以内には少子高齢化が社会問題化し、賃貸物件が供給過剰となります。政府は早く対応策を講じないと、「日出づる国」→「落日の日本」に、国力そのものが下落してしまいます。(平成26年9月)

『今』事態は深化しました。と申し上げました。

3年後の『今』事態は深化しました。相続税前でありましても『今』売却する、として実際、この3年間に相続前の横浜市と東京都の物件合計8,300㎡(約2500坪)の売却、そのうち約1,200坪は駅歩3分以内の港北ニュータウン物件の売却を、弊社は成約させました。
取得費加算額について、相続税の申告期限から3年以内に相続した財産を売却した場合は、相続税額のうち(平成26年12/31までは100%近くでしたが、平成27年1/1以後は)、改悪され一定額しか取得費を認めなくなりました。
取得費に加算できる相続税額= その者の相続税額×(譲渡したその土地等の相続評価額÷取得した財産すべての相続評価額)

官製相場の株価2万円

預金が増え、1000兆円をこえました。多くの方が将来の不安を感じ、資産防衛の為に支出をせずに、萎縮しているからですね。
一方、株価(日経平均)は2万円を超えました。高値です。日本経済新聞の6/24号1面トップ記事、6/27号5面、6/27号19面「大機小機」によれば、日銀が上場投資信託(ETF)の買い入れを増やし、年間6兆円とし、推定17兆円で日本株保有額の第3位になり、年金積立金管理運用独立法人(GRIF)は約35兆円も国内株式を購入し保有額第1位です。官制相場による2万円超えです。
年金資金を損失させないためにGRIFは、高値2万円超えの『今』直ちに保有株式を売却すべき、と言いたいです。外国人の日本株保有率は約30%です。外国人株主が売り抜いてしまい、株が暴落する前の『今』売却すべきです。年金資金が何兆円も損害となると、どの方も預金はさらに使わなくなり、日本経済は萎縮したままになってしまいます。

生産緑地が満期の「2022年」がきます。
生産緑地指定後30年の「2022年問題」が言われ始めました。
生産緑地は首都圏で合計1684haあります。そのほとんどは納税猶予をうけていますので、相続税プラス延納利子税(年約4%)の支払いは大変な高額税額となります。従って「2022年」生産緑地解除⇒即売却とはならずに、当面生産緑地を継続するとなる、と思います。
「2022年問題」に対して、国土交通省は生産緑地内に農産物の直売所、農家レストランの設置可能等の新指針を出そうとしています。
そのため、新たな用途地域として「田園住居地域」(第1種低層住居専用地域に準ずる内容)を追加するとのことです。

相続前であっても『今』約2,500坪売却しました。

不動産はご先祖さまからの大切な資産ですので、売却に慎重である、を支持します。しかし、何故(創業23年を超えていますが、)全く小粒の弊社が、この3年間に合計8,300㎡(約2,500坪。そのうち約1,200坪は駅歩3分以内の港北ニュータウンの土地)を成約させ得たのでしょうか。しかも、すべて、相続前の物件売却でした。勿論、弊社が不動産売買の「御用聞き」=プロで、実務に非常に詳しいことはあります。しかし、どの地主さまもしっかりとした長期計画に基づく相続対策をしていらっしゃる方ばかりですし、売却の最大の理由は2年半前の相続物件の売却の譲渡税の取得費加算額が次のように改悪されたからです。

<算式>
 その者の相続税額×([その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価格])/([その者の相続税の課税価格]+[その者の債務控除額]) =取得費に加算する相続税額

 従って相続後、相続物件を売却した時、2年半前までは相続税額のほぼ100%が取得費加算額となり、譲渡益ゼロでしたが、今は上の算式のように取得費加算額が大巾減ですので、譲渡税を支払う事態になりました。
今後、不動産価格が下落(『今』がピークで、今後、不動産業者・銀行の誰もが下落の予想)になりますので、8,300㎡を『今』売却するとなりました。
 また、相続後の納付期限である10ヶ月以内に売却することは、Kabでしたら100%大丈夫です。しかし最近では、売買が不得意な不動産会社に任せた結果、売却が10ヶ月も過ぎ、3年間に近くになり、結局延納利子税(現在年約4%)を4千万円も余分にお支払いになった地主さまもいらっしゃいます。
 お任せする不動産会社は賃貸管理の会社ではなく、不動産売買のプロの不動産会社を厳選されることをお勧めいたします。

アパートローンが第2のサブプライムローンとなりつつあります。

「相続税対策」として、アパート融資が「異形の膨張」でリスクが増している。アパートローンが過熱。家賃保証の期間・賃料の減額が約束と異なる、としてオーナーが裁判を提訴するケースが出ています。駅徒歩10分を超える賃貸物件は新たに建てるべきでない、がKabの意見です。むしろ『今』売却すべきです。

地域情報新聞「タウンニュース」に、北山田の記事がほぼ毎月掲載されています。山田富士公園“さくら祭り”も北山田防犯パトロールも掲載されています。
4/6(木)号では弊社代表鏑木がインタビューを受けました。記事は少し誇張がありますが、鏑木が最も言いたかったのは、「北山田のように安全・安心・きれいな街を築き上げれば、他の地域が地価下落、賃料下落となっても、北山田に住み続けたい人は減らず、賃料も下落しにくい」「新しい高速道路ができれば尚更よい」、「地価はピークで『今』売却の時」です。ちなみに弊社は、この意味で昨年に自社ビルを売却しております。