土地55坪付き戸建てを108万円で買いました。

Kabは、5/28土地55坪付き戸建て物件を購入しました。108万円で裁判所が売ってくれました。当分月額3万円で貸す、といたしました。

地方や郊外は、どんどん地価は下落しています。上昇は都心の極一部だけで、高層マンションはピークアウトし、下落基調に潮目が変わりました。

いよいよ「異次元の金融緩和」による金融バブルは終焉を迎えます。

8物件の売却依頼、さらに2千坪⇒

8物件売却(すべて専属専任媒介)依頼されています。東京の一棟売りマンション、東京のベイエリアのマンション、東横線の大型住宅、港南台の鉄筋コンクリートの戸建て、埼玉県のデザイナーズハウス、都筑区の邸宅、青葉区の売地、北山田の160坪です。

現在、奮闘中です。

さらに、6/9(土)下鶴間50坪、6/11(月)に熱海2千坪(含駅直近のビル)の売却を依頼されました。

弊社が、港北ニュータウン・あざみ野の地元情報に詳しいことと、債務超過物件売買の特別Know-howを持っていること、相続税・譲渡税なども詳しく、何よりも実務を知っている、とお客様から評価されているから、のようです。

(手前みそですみません。)

早く『今』、年金基金は株を売るべし

日本の国の基本政策は、金融を超緩和する「異次元の金融緩和」で、日銀は積極的に国債を買い入れ、その分政府にお金を供給しています。国債保有額は約404兆円です。日本の国民総生産(GNP)の7.5年分の借金経済です。バブル経済ですね。尚、過去のバブル経済と違い、『今』は銀行とか不動産企業とかの一部でなく国家政策となっています。プラス日銀は日本の上場株を買う上場投資信託(ETF)を年間6兆円買い入れ、現在の保有額は21兆円を超えました。その上、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)も日本株や債券をどんどん買い入れています。その運用資金は約157兆円(日本のGNPの約2.8年分)にまで膨らんでいます。
日経平均が2万3千円を超えるまで上昇している『今』、少なくともGPIFは保有株を売却し、利益を確保すべきと思います。タダでさえ、政府は年金支給額を年々減らしています。その厚生年金の源泉を赤字にさせたら、お先真っ暗です。

「異次元の金融緩和」の出口は?

日本経済新聞は次のように、異次元の金融緩和政策に対して、最近、批判を強めています。すべて「大機小機」です。

「最も懸念されるのは株価が官製価格になっていることだ。(中略)金融がマネーゲームと化している。」(6/27)

「今後、人口減・高齢化の加速は自明なのに与野党とも財政再建の先送り以外の選択肢を示していない。」(10/4)

「弱い景気を生み出している一因は将来の財政破綻への恐怖なのだ。」(10/26)

「日銀が財政赤字を下支えするのは不健全で、米FRB、欧州中央銀行も金融緩和からの出口戦略を進めているのに、独り日銀だけが出口の議論さえ封印しているのは異常である。」(11/3)

「10月の衆院選は与党が勝ったというより、野党が分裂して自滅したとみるのが妥当だ。米国の株価バブルや中国の不動産バブルが崩壊するリスクもある。ぬるま湯は景気の悪化で冷水に一変するだろう。」(11/11)

「財政再建は何よりの将来世代のために行わなければならない。幼い子どもたちを支援すると言いながら、財政再建をおろそかにするのでは、ちぐはぐではないか」(11/21)

「技術立国」の日本はどこにいってしまったのか?

11/1付日本経済新聞1面トップ記事によれば、「瀬戸際の技術立国」との見出しで、「ニッポンの革新力は伸びていない」として「日本はこの10年間で1.00倍、ドイツは1.32倍、中国は6.34倍、アメリカは1.24倍」と分析しています。その根拠として、「科学技術の有力論文数=基礎研究力は中国5.8倍、アメリカは17%増に対して、日本は2%減、国際特許の出願件数=応用開発力は今年中国に抜かれた。」と報じています。加えて、日産、スバル、神戸製鋼などで製品の検査、製品の品質データなどで「不正」がありました。資源のない日本の生命線は技術と教育と組織力です。そうでなくても日本はだんだん超高齢化社会になります。バブルに頼らない日本にしたい、と底辺から努力します。

当地では、組織力・地力の自民党、行動力・自力の立憲民主党です。

衆議院総選挙が終わり、当地からは、鈴木けいすけさん(自民党)、中谷一馬さん(立憲民主党)のお二人が当選されました。
おめでとうございます。お二人とも若くて、行動力があり、明るく、真面目で素晴らしいです。
私、不動産業に従事しておりますので、言葉よりも、事実と行動力を重視します。
鈴木けいすけ議員の選挙活動は秘書さん、支援者さんの方々に加えて、当地の県会議員、市会議員の方々が、それこそ熱心に熱烈に動いていました。FACEBOOKにもたびたび投稿していました。まさに一丸となっての活動・行動でした。(日常も同じです。)
 しかし、中谷一馬さんは可哀想でした。私の見る限り「民進党」の県会議員、市会議員の誰も応援にきていないのです。一人でも人手が必要な選挙活動と思います。一緒に「民進党」を支えてきた時もあるのですから、少なくとも「義」なり「友情」はあると思いたいのですが、その県会議員、市会議員のFACEBOOKには、中谷一馬さんを応援の投稿もありませんでした。
その中で、望月高徳市会議員は江田憲司さんの応援をしていました。
しかし、自力で中谷一馬さんは当選しました。
鈴木けいすけ議員、中谷一馬議員に期待しています。

2016年(平成28年)の大型物件が分譲マンションとなります。

弊社が、仲介業者として成約させた北山田駅前の384.27坪に、株式会社コスモスイニシアが分譲マンション(全64戸)を建設し、平成29年10月販売開始します。売りは、駅徒歩2分、山田富士公園などの穏やかな住宅地区、防犯パトロールなどの「安全・安心・明るい街」です。

牛久保3丁目では全20宅地の分譲となりました。

港北ニュータウン・牛久保3丁目で積水ハウス株式会社は全20宅地(計1,146.62坪)を分譲しています。本物件も仲介は弊社でした。

不動産に関する本は論調が激烈です。

最近の不動産に関する本は、以前よりも数段論調が激烈です。
◎「2018年10月までに株と不動産を全て売りなさい」浅井隆著:第二海援隊発行
「プロローグ」は「もうすぐとんでもない経済事件が起こる!!」
「第1章」は「トランプバブルはあと二年弱しか続かない!!」
「第5章」は「爆発寸前の一京五000兆円の総債務」
を警告しています。
◎「老いる家 崩れる街」野澤千絵著:講談社現代新書
「3戸に一戸が空き家に」、「負動産化する住宅」、「住宅過剰社会から脱却するための方策」
◎「人口減少時代の土地問題」吉原祥子著:中公新書
「所有者不明の土地」、「相続放棄物件」の増加により国土の荒廃を招くとして、警鐘を鳴らしています。

「2022年問題」が始まります。

弊社は、不動産売買に関して、生産緑地物件についてもその実務は詳しいです。不動産売買の「御用聞き」です。何なりとお聞き下さい。
5年後の2022年の「生産緑地法」指定解除問題に向けて今年(平成29年)2月の通常国会で法改正されました。30年→10年、面積500㎡→300㎡や直売所OKなどの改正です。
あちこちの新聞・雑誌で2022年に、『全国4000万坪(神奈川県は414万坪)の生産緑地の6~7割が宅地化し、流通する』と報道されています。しかし、生産緑地ほとんどは相続税の納税猶予を受けているので、生産緑地解除となると、相続税納付に加えて利子税(年3.6%、30年で108%)の納付義務が生じます。そうですので、宅地化はそれほど大量にはなりませんし、地価「大暴落」は誇張ですが、ずっと下落基調は変わりません。

それよりも、タワーマンション「爆売り」が始まっています。

それよりも、中国人によるタワーマンション「爆売り」が始まっています。
加えて、「相続税対策」のためのアパートローンの債務返済不履行による差押は地方から始まっております。地主さんは、サブリース大手レオパレスに対して集団訴訟しました。
賃貸物件過剰が引き金となり、不動産バブルは終わると予測します。

 

将来売却する計画あれば『今』売却が大正解

タワーマンションが「買い」でなく、「大量売り」に変わりました。9年前のリーマンショック時には、原油価格147.27ドル/バーレルでしたが、現在は40~50ドルを推移し、電気自動車の時代に入り、投資を支えていたオイルマネーはさらに、自国に完全に戻りつつあります。潮目は100%変わりました。日本は加えて、少子高齢化に突入し、ますます空家が増えています。将来売却する計画の物件を、『今』売却しますと、10年後に振り返ったとき、「大正解」となると確信します。

3年半前から弊社は、賃貸過剰を警告していました。

・「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのか、を懸命に考える時代になった」(平成26年1月)
・「税金は上がり続ける、金利も上昇に向かう、賃貸物件は過剰になる、としますと、やはり、相続対策として、多額の借金までして、賃貸物件を新築することは、お勧めできません。むしろ事前に相続を少しでも軽くするために、遊休不動産を売却することを強くお勧めいたします。すでに、東京では売却開始された地主様もいらっしゃいます。」(平成26年7月)
・「相続税は来年から約20%増加します。少しでも相続を軽くするために、相場が堅調な今が売り時と思います。今後の動向では、東京都の出生率は1.13レベルであるように、数年以内には少子高齢化が社会問題化し、賃貸物件が供給過剰となります。政府は早く対応策を講じないと、「日出づる国」→「落日の日本」に、国力そのものが下落してしまいます。(平成26年9月)

『今』事態は深化しました。と申し上げました。

3年後の『今』事態は深化しました。相続税前でありましても『今』売却する、として実際、この3年間に相続前の横浜市と東京都の物件合計8,300㎡(約2500坪)の売却、そのうち約1,200坪は駅歩3分以内の港北ニュータウン物件の売却を、弊社は成約させました。
取得費加算額について、相続税の申告期限から3年以内に相続した財産を売却した場合は、相続税額のうち(平成26年12/31までは100%近くでしたが、平成27年1/1以後は)、改悪され一定額しか取得費を認めなくなりました。
取得費に加算できる相続税額= その者の相続税額×(譲渡したその土地等の相続評価額÷取得した財産すべての相続評価額)