基準地価 都市部上昇 しかし郊外下落

基準地価は都心を中心に上昇しています。不動産業界の実感では駅から徒歩5分以内は堅調ですが、それより以遠のところでは昨年夏ごろから毎月くらいに売れ行きが鈍くなっています。新聞でも、「都心 供給過剰の懸念も」、「地価 不便な郊外下落」と指摘されています。

新設住宅着工戸数は減少が続く

野村総合研究所では、新設住宅着工戸数は、20年前の163万戸から毎年減り続け、12年後の2030年には60万戸まで減少する、と予測しています。
日本の総世帯数も2023年にはピークアウトし、新設住宅着工はさらに減少し、20年前の38%まで落ち込む、との予測です。(下掲)

アメリカの住宅市場、失速しつつあります。

中間所得層を対象とした売買物件には陰りが見え始め、タワーマンションには空室が目立ち、さらに賃貸では家賃の値引き合戦が激化しています。どの国の政府もその債務を増やし続けていて、不健全財政状況になっています。国際金融協会(IIF)のまとめでは世界の政府・企業・家計の債務残高は、27,000兆円(2京7千兆円)となり、まさに債務過多による金融バブルです。そのため債務返済の金利上昇におびえざるを得ない状況です。
平成30年9/4付日本経済新聞によれば、アメリカ住宅市場は失速しつつあります。住宅着工件数も価格も大巾下落となっています。中古戸建て物件販売は4か月連続減少しています。リーマンショック再来を心配します。地価がピークの今、物件売却、ことに宅地売却は『今』です。

配偶者居住権が新設されます

下掲のように民法改正により、配偶者居住権が新設されます。

人口減と賃貸住宅の空き家増加

人口減の有効策なし
国立人口問題研究所が「日本の将来推計人口」を発表しました。
神奈川県は2020年(東京オリンピック)をピークに減少します。75歳以上の割合は27年後には20%以上となります。地方は75歳以上が25%以上の県が増えていきます。しかし、政府は通貨発行量を増やすとの異次元の金融緩和策はありますが、高齢者・住宅過剰時代を食い止める策はうち出せていません。

② 首都圏全体で賃貸物件の空室は、8/17現在 534,865物件です。
  以下は、アットホーム社(賃貸物件情報では、その掲載情報量が最も多いサイト)の8/17現在の賃貸アパート、マンション、貸家の空室数です。
東京都:238,464件、横浜市/川崎市:88,249件、
神奈川県の他の地域:44,820件、千葉県:58,610件、埼玉県:69,797件、
栃木県:10,822件、群馬県:11,863件、茨城県:12,240件       
総合計:534,865件
『今』も「生産緑地2022年問題解決」などがあり、新築賃貸物件が建てられています。
弊社からの4年7カ月前の2014年(平成26年)1月元日号の資料で、「アパート・マンションなどの共同住宅や商業ビルを建てたら一安心の時代は終わり、少子高齢化の時代に突入し、空き家が増大する中で、どう不動産賃貸事業を赤字にせずに、安定収入を維持するのかの時代になった」です、と私見を申し上げました。
『今』、賃貸物件は完全に供給過多となり、月額賃料(都心の一部を除く)は、この10年間で30%近く下落しています。逆にその土地の固定資産税評価額も、路線価もずっと上がりっ放しで、相続税で言いますと、その上控除額を下げる、譲渡税の相続税額取得費加算の改悪など、さらにさらに増税になっています。収入は減る、しかし税金はますます上がる、とは全く不合理と思います。かつての「収入を安定させる不動産」は、どう事業経営するのか、を考えざるを得なくなりました。路線価算出の場合、公示地価/基準地価のみならず賃料下落の要素も考慮すべき、と弊社は考えます。
③ 路線価は上がり、増税、しかし、賃料は下落。
路線価が上がって喜ぶのは国税庁だけで、私たちは手放しで喜べないですね。賃貸物件の過剰により月額賃料は下がり続けています(東京の一部都心は上昇)から、路線価が上昇するのは理解できませんね。
しかも3年半前の平成27年1/1以降、つまり現在は相続税を支払うために土地等を売却しても、取得費加算額が納税額の30%~50%くらいしか認められず(以前は100%近く認めていた)、そのため相続税額の約20%増の売買価格となる不動産を売却しないと、間に合わなくなりました。
そうですので、相続後に不動産売却する予定でありますれば、売買価格がピークの『今』売却されることをお勧め申し上げます。
2020年東京オリンピック後に不動産の相場が、10%以上下がると弊社は予測しています。その時に同時に1億円以上の不動産を相続税付期限の10ケ月以内(「四十九日」や「生産緑地解除手続き」を考えますと約5か月以内)に売却することが『今』よりも数段難しくなってしまいます。

サントリードリームマッチを見てきました!

学生時代の親友からのお誘いで、後楽園ドーム球場で行われた「サントリードリームマッチ」を見に行きました。篠塚さん、バースさん、古田さん、山崎さん、三浦さんなどなど懐かしい方々ばかりでした。
初めて、直ぐのバックネット裏で見ました。

土地55坪付き戸建てを108万円で買いました。

Kabは、5/28土地55坪付き戸建て物件を購入しました。108万円で裁判所が売ってくれました。当分月額3万円で貸す、といたしました。

地方や郊外は、どんどん地価は下落しています。上昇は都心の極一部だけで、高層マンションはピークアウトし、下落基調に潮目が変わりました。

いよいよ「異次元の金融緩和」による金融バブルは終焉を迎えます。

8物件の売却依頼、さらに2千坪⇒

8物件売却(すべて専属専任媒介)依頼されています。東京の一棟売りマンション、東京のベイエリアのマンション、東横線の大型住宅、港南台の鉄筋コンクリートの戸建て、埼玉県のデザイナーズハウス、都筑区の邸宅、青葉区の売地、北山田の160坪です。

現在、奮闘中です。

さらに、6/9(土)下鶴間50坪、6/11(月)に熱海2千坪(含駅直近のビル)の売却を依頼されました。

弊社が、港北ニュータウン・あざみ野の地元情報に詳しいことと、債務超過物件売買の特別Know-howを持っていること、相続税・譲渡税なども詳しく、何よりも実務を知っている、とお客様から評価されているから、のようです。

(手前みそですみません。)

早く『今』、年金基金は株を売るべし

日本の国の基本政策は、金融を超緩和する「異次元の金融緩和」で、日銀は積極的に国債を買い入れ、その分政府にお金を供給しています。国債保有額は約404兆円です。日本の国民総生産(GNP)の7.5年分の借金経済です。バブル経済ですね。尚、過去のバブル経済と違い、『今』は銀行とか不動産企業とかの一部でなく国家政策となっています。プラス日銀は日本の上場株を買う上場投資信託(ETF)を年間6兆円買い入れ、現在の保有額は21兆円を超えました。その上、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)も日本株や債券をどんどん買い入れています。その運用資金は約157兆円(日本のGNPの約2.8年分)にまで膨らんでいます。
日経平均が2万3千円を超えるまで上昇している『今』、少なくともGPIFは保有株を売却し、利益を確保すべきと思います。タダでさえ、政府は年金支給額を年々減らしています。その厚生年金の源泉を赤字にさせたら、お先真っ暗です。

「異次元の金融緩和」の出口は?

日本経済新聞は次のように、異次元の金融緩和政策に対して、最近、批判を強めています。すべて「大機小機」です。

「最も懸念されるのは株価が官製価格になっていることだ。(中略)金融がマネーゲームと化している。」(6/27)

「今後、人口減・高齢化の加速は自明なのに与野党とも財政再建の先送り以外の選択肢を示していない。」(10/4)

「弱い景気を生み出している一因は将来の財政破綻への恐怖なのだ。」(10/26)

「日銀が財政赤字を下支えするのは不健全で、米FRB、欧州中央銀行も金融緩和からの出口戦略を進めているのに、独り日銀だけが出口の議論さえ封印しているのは異常である。」(11/3)

「10月の衆院選は与党が勝ったというより、野党が分裂して自滅したとみるのが妥当だ。米国の株価バブルや中国の不動産バブルが崩壊するリスクもある。ぬるま湯は景気の悪化で冷水に一変するだろう。」(11/11)

「財政再建は何よりの将来世代のために行わなければならない。幼い子どもたちを支援すると言いながら、財政再建をおろそかにするのでは、ちぐはぐではないか」(11/21)

「技術立国」の日本はどこにいってしまったのか?

11/1付日本経済新聞1面トップ記事によれば、「瀬戸際の技術立国」との見出しで、「ニッポンの革新力は伸びていない」として「日本はこの10年間で1.00倍、ドイツは1.32倍、中国は6.34倍、アメリカは1.24倍」と分析しています。その根拠として、「科学技術の有力論文数=基礎研究力は中国5.8倍、アメリカは17%増に対して、日本は2%減、国際特許の出願件数=応用開発力は今年中国に抜かれた。」と報じています。加えて、日産、スバル、神戸製鋼などで製品の検査、製品の品質データなどで「不正」がありました。資源のない日本の生命線は技術と教育と組織力です。そうでなくても日本はだんだん超高齢化社会になります。バブルに頼らない日本にしたい、と底辺から努力します。